대전지방법원 2025타경230. 당진시 석문면 통정리 1580의 1층 107호 근린시설입니다. 감정가는 159,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 38,176,000원까지 내려왔습니다. 권리 구조의 기준점은 2016.01.20 부평신용협동조합 근저당 30,000,000원입니다. 이후 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 3명 역시 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
권리만 보면 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)이고, 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 적혀 있습니다. 특히 임차인 강현주의 점유부분은 110호 및 111호로 표시되어 있어, 이번 107호와 실제 점유관계가 어떻게 연결되는지는 현장 및 원본 서류에서 반드시 대조할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 · 일부 공실 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 38,176,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2015.04.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되는 구조
말소기준권리는 2016.01.20 을구 1번 부평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 채무자는 정덕관입니다. 같은 날 이 부동산에는 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 접수됐고, 이후 상호가 교보자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 2024년 당진시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | 2024.10.08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현주 점유부분: 110호 및 111호 | 2022.11.21 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세종 | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 각각 2024.10.08, 2022.11.21, 2020.12.16으로 모두 말소기준인 2016.01.20보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인들은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않는 구조입니다. 이서준과 강현주는 2025.03.18 배당요구를 했습니다. 오세종은 보증금과 월세가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당 여부는 매각물건명세서 원본으로 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가 159,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 38,176,000원, 감정가의 24.01%입니다. 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 38,176,000원입니다.
다만 이 사건은 근린시설이고, 석문국가산업단지 안에서 중소규모 공장·근린생활시설·공업나지· 상업나지가 혼재하는 입지입니다. 감정평가상 일부 공실도 확인됩니다. 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 수는 없습니다. 실제 응찰 전에는 같은 건물 또는 인근 지원시설의 최근 매매·임대 사례와 공실 수준을 별도로 확인해 가격 상한을 잡는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,168원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,088,832원 |
현재 회차에서는 제공된 배당 시나리오상 근저당 채권 30,000,000원이 전액 배당되고 7,088,832원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석문국가산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설·공업나지·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 구분을 포함한 기호 1~4는 근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2015.04.20입니다. 승강기·소화전·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 대지 북측과 서측에 왕복 8차선 포장도로가 있고, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주차장 진출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지·지원시설구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사인 만큼 신탁 목적·수익자·임대차 및 처분권한 조항을 원본으로 대조해야 합니다.
- 107호 실제 점유 확인. 강현주의 점유부분은 110호 및 111호로 기록돼 있어 이번 107호와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 오세종 임대차 조건 확인. 보증금·월세가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 계약관계를 추가 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설 일부 공실입니다. 107호 자체의 실제 영업·공실 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 임대·매매 사례 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 적정가격을 판단하지 말고 석문국가산업단지 지원시설의 실제 임대료·공실·매매사례를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 5회 유찰 시 매각가 26,723,200원, 미배당 4,157,818원이며 6회 유찰 시 매각가 18,706,240원, 미배당 12,030,472원입니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 싸다는 결론은 아직 이르다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016년 부평신용협동조합 근저당이고, 세 임차인은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 가격입니다. 이미 네 차례 유찰돼 159,000,000원의 감정가가 38,176,000원까지 내려왔고, 근린생활시설 일부 공실이라는 평가도 있습니다. 여기에 산업단지 내 지원시설이라는 입지 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 낮은 최저가만으로 매력을 평가하면 안 되는 근린시설”로 보는 것이 적절합니다. 실제 임대수요·공실·107호 점유관계·신탁원부까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
