대전지방법원 2025타경230. 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층419호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기호별로 근린생활시설과 오피스텔이 함께 존재하며, 매각물건명세서 비고에는 본건이 오피스텔로 이용된다고 기재돼 있습니다. 감정가는 150,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 36,015,000원, 감정가의 24.01%입니다.
가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 저평가라고 단정할 수는 없습니다. 동일 물건군의 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 36,015,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지 비교할 근거가 없습니다. 오히려 반복 유찰, 국가산업단지 내 입지, 근린시설과 오피스텔 이용이 혼재된 건물의 특성을 함께 놓고 실제 임대수요와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층419호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 36,015,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2015.04.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.01.20 설정된 부평신용협동조합 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 2025.02.05 임의경매개시결정과 2025.09.23 당진시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.10.27 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 확인됩니다.
② 임차·점유 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | - | 2024.10.08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 2025.03.18 |
| 강현주 | 110호 및 111호 | 2022.11.21 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 2025.03.18 |
| 오세종 | - | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
세 점유자의 전입일은 모두 2016.01.20 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 이서준과 강현주는 2025.03.18 배당요구가 확인되고, 오세종은 보증금과 월세가 확인되지 않습니다. 특히 강현주의 점유부분은 110호 및 111호로 기재돼 본건 419호와 호수가 다르므로 실제 점유관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가 36,015,000원은 감정가 150,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
본건은 석문국가산업단지 내에 위치하고 주위에 중소규모 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지가 혼재합니다. 사건 용도는 근린시설이지만 본건 이용은 오피스텔로 기재돼 있어, 단순한 감정가 할인율보다는 실제 오피스텔 임대수요와 산업단지 종사자 수요, 공실 가능성을 확인하는 것이 가격 판단의 선행조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,966,730원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 30,000,000원이 전액 배당되고 4,966,730원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
5회 유찰 시 매각가정은 25,210,500원이고 근저당권 예상배당은 24,356,711원, 미배당은 5,643,289원입니다. 6회 유찰 시 매각가정은 17,647,350원, 예상배당은 16,929,698원, 미배당은 13,070,302원입니다. 다만 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석문국가산업단지 내에 위치하며 주위에 중소규모 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 및 서측에는 왕복 8차선 포장도로가 있고 남측 왕복 2차선 도로를 통해 주차장 진출입이 가능합니다.
- 이용. 건물 일부는 근린생활시설, 일부는 오피스텔로 이용 중이며 본건은 매각물건명세서 비고상 오피스텔로 이용됩니다. 건물은 지상 4층 철근콘크리트구조이고 사용승인일은 2015.04.20입니다.
- 설비. 난방, 위생, 급·배수, 승강기 및 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역 등에 해당하며, 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 상태이고 실거래 시세 비교자료가 없어, 현재 최저가만으로 환금성과 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기상 신탁주의사항이 존재하므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 점유신고 3명 모두 말소기준 이후 전입이지만, 오세종의 보증금이 미상이고 강현주의 신고 호수는 110호 및 111호로 본건 419호와 다릅니다.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금과 계약조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔로 기재돼 있습니다. 현장 이용상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 공실·임대수요 확인. 감정평가에는 일부 근린생활시설이 공실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 산업단지 내 오피스텔 임대수요와 공실 수준을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유·용도·환금성
말소기준은 2016.01.20 근저당권이고 점유신고 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 인수 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 150,000,000원이 4회 유찰되어 36,015,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 24.01%라는 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 신탁원부, 오피스텔 이용상태, 본건과 다른 호수로 기재된 점유신고, 보증금 미상 점유자, 산업단지 내 임대수요와 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다. 결론은 “인수 0원은 장점, 4회 유찰 가격은 시세 검증 후 판단”입니다.
