대전지방법원 2025타경230. 당진시 석문면 통정리 1580의 1층 110호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 194,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,579,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2016.01.20. 설정된 부평신용협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당이고, 이후 당진시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이서준·강현주·오세종 3명이 확인됩니다. 세 사람의 전입일은 각각 2024.10.08., 2022.11.21., 2020.12.16.으로 모두 말소기준일인 2016.01.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이서준과 강현주는 배당요구를 했고, 오세종은 보증금이 확인되지 않았지만 대항력이 없는 점은 동일합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 1층110호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 46,579,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 현황상 특이점 | 111호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.01.20. 부평신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2024.08.28. 당진시 압류와 2025.02.05. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | 현황조사 확인 | 2024.10.08. | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 확정일자 미상 2025.03.18. 배당요구 | 0원 |
| 강현주 | 110호 및 111호 · 주거 | 2022.11.21. | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 없음 | 확정일자 미상 2025.03.18. 배당요구 | 0원 |
| 오세종 | 현황조사 확인 | 2020.12.16. | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
세 임차인의 전입은 모두 2016.01.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이나 확정일자 확인 여부와 별개로 대항력은 성립하지 않습니다. 다만 오세종은 보증금 자체가 확인되지 않았고, 강현주는 110호뿐 아니라 111호까지 주거로 점유하는 것으로 조사돼 있어 실제 인도 과정에서는 각 점유범위와 계약관계의 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 76% 하락했지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가 46,579,000원은 감정가 194,000,000원의 약 24.0%입니다. 네 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 물건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설이고, 석문국가산업단지 내 공장·근린생활시설·공업나지·상업나지가 혼재한 입지이며, 110호와 111호가 일체로 이용 중이라는 물리적 요소까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,238,422원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,340,578원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 30,000,000원이 전액 배당되고 잔여 15,340,578원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 석문면 통정리 석문국가산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·근린생활시설·공업나지·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대지 북측·서측에는 왕복 8차선 포장도로, 남측에는 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 호실이며 사용승인일은 2015.04.20.입니다. 승강기·소화전·위생·급배수·난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2,162.4㎡, 평지의 가로장방형이며 업무용으로 조사됐고 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용보다 수요층이 제한되는 근린시설이고 현재까지 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 110호·111호 경계 확인. 벽체 없이 일체 이용 중이므로 현장 방문으로 출입구·내부 경계·전기·급배수·복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 강현주는 110호 및 111호를 주거로 사용하는 것으로 조사됐습니다. 나머지 점유자 이서준·오세종을 포함해 실제 점유구역과 계약 상대방을 확인해야 합니다.
- 오세종 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 등기 주의사항대로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 원본 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 24.0%지만 실거래 시세가 없습니다. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 근린생활시설인데 강현주는 주거로 점유하고 있습니다. 현재 사용형태와 공부상 용도의 정합성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 현황과 사용성
등기와 임차인 순위만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고, 임차인 세 명의 전입은 모두 그 이후이므로 대항력이 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 단순한 권리 인수가 아닙니다. 감정가 194,000,000원에서 46,579,000원까지 내려온 4회 유찰 근린시설이고, 110호와 111호가 벽체 없이 일체 이용되고 있으며 점유도 두 호실에 걸쳐 있습니다. 여기에 신탁원부 확인까지 필요합니다. 실거래 시세가 없는 만큼 24%라는 할인율을 시세 메리트로 착각하지 말고, 독립 사용 가능성·점유 정리·신탁 관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
