46,820,000원
대전지방법원 2025타경230. 당진시 석문면 통정리 1580의 2층202호 근린시설입니다. 감정가 195,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,820,000원입니다. 권리의 기준점은 2016.01.20 설정된 부평신용협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 이후 당진시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 기재되어 있습니다. 임대차 등 법률행위는 신탁원부 확인이 필요하다는 내용입니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 근린생활시설로 이용되며 2층 전체가 벽체 구분 없이 공실 상태라고 되어 있어, 권리 안전성과 별개로 실제 사용·임대 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(일부 공실)로 이용 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 46,820,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2016.01.20 접수된 부평신용협동조합의 근저당권입니다. 당진시 압류와 2025.02.05 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.10.27 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 채권최고액 30,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 조사된 3명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 표시 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | - | 2024-10-08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025-03-18 |
| 강현주 | 110호 및 111호 | 2022-11-21 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025-03-18 |
| 오세종 | - | 2020-12-16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.01.20보다 늦습니다. 따라서 조사 내용 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 조사된 사람은 3명입니다. 오세종은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서 보완 여부는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 단정은 금물
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 46,820,000원으로 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 24.01%입니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 최근 거래가를 곧바로 비교하기 어렵고, 이 건에서는 별도의 동일 용도 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 46,820,000원 | 30,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,773,999원 | 30,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,941,799원 | 22,128,847원 | 7,871,153원 | 0원 |
중요한 점은 6회 유찰 시 신청채권에 7,871,153원의 미배당이 발생하더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무로 전환되는 구조는 아니라는 점입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,242,760원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,577,240원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,242,760원과 근저당 채권 30,000,000원이 배당된 뒤 15,577,240원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 석문면 통정리의 석문국가산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·근린생활시설·공업나지·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 근린생활시설 일부가 공실로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 2층 전체가 벽체 구분 없이 공실 상태라고 기재되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2015.04.20입니다. 승강기·소화전·급배수·위생설비가 있습니다.
- 도로. 북측·서측에 왕복 8차선 도로가 있고 남측 왕복 2차선 도로를 통해 주차장 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기상 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·처분권한을 원문으로 대조하세요.
- 공실·사용형태 확인. 2층 전체가 벽체 구분 없이 공실이라는 기재와 202호의 실제 경계·전용 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 조사된 3명 모두 대항력은 없지만, 오세종의 보증금은 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 문건접수 내역을 다시 대조하세요.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 근린시설입니다. 주변 임대료·공실률·실수요를 확인해 낙찰 후 보유기간과 매각 가능성을 계산해야 합니다.
- 배당 외 비용. 현재 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 세금·관리비 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 더 까다롭다
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 조사된 3명의 전입도 모두 그보다 늦어, 매수인 인수 0원이라는 점은 명확합니다. 권리만 보면 정리된 편입니다. 그러나 감정가 195,000,000원에서 46,820,000원까지 네 차례 유찰된 근린시설이라는 점은 별개의 문제입니다. 2층 전체 공실 상태, 석문국가산업단지 입지, 근린생활시설이라는 용도를 감안하면 ‘감정가 대비 싸다’보다 ‘이 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있는가’가 핵심입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
