대전지방법원 2025타경230. 충남 당진시 석문면 통정리 1580의 4층404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 기호별로 근린생활시설과 오피스텔이 혼재한다고 기재돼 있으며, 이 물건의 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용한다고 명시돼 있습니다. 감정가 89,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,369,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2016.01.20. 설정된 부평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고, 해당 근저당권은 2025.10.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이후 경매개시결정과 당진시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 3명의 전입일도 모두 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 21,369,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준권리 | 2016.01.20. 부평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 등기기록에는 신탁 부동산에 관한 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 경매 권리분석상 핵심 기준은 2016.01.20. 근저당권이고, 2025.02.05. 임의경매개시결정과 2025.09.23. 당진시 압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | - | 2024.10.08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2025.03.18 | 대항력 없음 |
| 강현주 | 110호 및 111호 | 2022.11.21 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.03.18 | 대항력 없음 |
| 오세종 | - | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.01.20.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 이서준·강현주는 2025.03.18. 배당요구를 했습니다. 오세종은 보증금이 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교자료 없음
현재 최저매각가는 21,369,000원으로 감정가 89,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 21,369,000원 | 20,584,358원 | 9,415,642원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 14,958,299원 | 14,289,050원 | 15,710,950원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 10,470,809원 | 9,882,334원 | 20,117,666원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 21,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,642원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 20,584,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 784,642원을 제외한 20,584,358원이 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 9,415,642원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석문국가산업단지 내에 위치하며 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부 기호는 근린생활시설과 일부 공실, 다른 기호는 오피스텔로 이용 중이며 본건 비고에는 오피스텔 이용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로 사용승인일은 2015.04.20.이며, 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 왕복 8차선 포장도로가 있고 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주차장 진출입이 가능합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역이며, 토지 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사이고 등기부에 신탁 주의사항이 있으므로 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설이고 매각물건명세서 비고는 오피스텔 이용입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 원문과 현장에서 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 확인된 임차인 3명은 대항력이 없지만 실제 점유구획과 명도대상을 현황조사서·매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저평가라 판단하지 말고 임대료·공실·매매수요를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 현황을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인 3명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 구조만 놓고 보면 비교적 정리돼 있습니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 이미 4회 유찰됐고, 사건상 근린시설이면서 실제 이용은 오피스텔로 기재돼 있으며, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가 21,369,000원이 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 물건의 핵심입니다.
