대전지방법원 2025타경230. 충남 당진시 석문면 통정리 1580의 4층 418호입니다. 등기상 사건 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용한다고 기재되어 있습니다. 감정평가 내용도 같은 건물의 기호 5~10은 오피스텔로 이용 중이라고 적고 있어, 이 물건은 단순 주거용 아파트처럼 접근하기보다 산업단지 내 근린·업무계열 집합건물의 수요와 환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2016.01.20 설정된 부평신용협동조합의 근저당권 채권최고액 30,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 당진시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 조사된 세 임차인의 전입일도 각각 2020년·2022년·2024년으로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인들의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층418호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 36,015,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평신용협동조합 / 30,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.01.20 근저당권 · 부평신용협동조합 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리·점유가 핵심
등기 흐름은 2015년 소유권보존 이후 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐, 2016.01.20 다시 신탁등기가 이루어진 구조입니다. 같은 날 접수번호 2822로 부평신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 2025.02.05 등기되었으며, 이후 2025.09.23 당진시 압류도 등기됐습니다.
또 하나 볼 부분은 근저당권의 이전입니다. 등기에는 2025.10.27 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 반면 배당 시뮬레이션은 부평신용협동조합 명의의 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 배당 단계에서는 채권양도 반영 상태와 최종 배당권자를 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | 미상 | 2024.10.08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강현주 | 110호 및 111호 | 2022.11.21 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오세종 | 미상 | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일 2016.01.20보다 늦어 대항력은 없습니다. 이서준과 강현주는 2025.03.18 배당요구를 했고, 오세종은 보증금과 월세가 확인되지 않았습니다. 다만 강현주의 점유부분은 110호 및 111호로 기재되어 있어 이 보고서의 418호와 호실이 다릅니다. 이서준·오세종은 점유부분이 특정되지 않았으므로 실제 418호 점유 여부를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 150,000,000원, 4회 유찰 후 최저매각가는 36,015,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 25,210,500원(16.81%), 그 다음은 17,647,350원(11.76%)으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 실제 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 오히려 4회 연속 유찰 자체가 시장이 감정가와 현재 물건 조건을 여러 차례 받아들이지 않았다는 신호이므로, 낙찰가 판단에서는 일반 주거용보다 보수적인 환금성 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,048,270원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,966,730원 |
36,015,000원 낙찰 가정에서는 집행비용 1,048,270원을 제외한 뒤 근저당 채권최고액 30,000,000원이 전액 배당되고 4,966,730원이 잔여하는 계산입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석문국가산업단지 내에 위치하며 주변은 중소규모 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 같은 건물의 기호 5~10은 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 이 물건을 오피스텔로 이용한다고 기재했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이고 사용승인일은 2015.04.20입니다. 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 대지 북측과 서측에 왕복 8차선 도로가 있고, 남측 왕복 2차선 도로를 통해 주차장 진출입이 가능합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역 등에 해당하며 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건으로, 실거래 비교자료가 없는 만큼 재매각 가능성과 실제 임대수요를 현장에서 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 418호 실제 점유자 확인. 사건 조사 임차인 가운데 강현주는 110호·111호로 특정되어 있고, 이서준·오세종은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 현장 및 관리주체 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 임대차·처분권한을 판단할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 등기와 함께 대조하세요.
- 근저당 이전 반영 확인. 2025.10.27 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 배당권자와 채권양도 반영 상태를 확인하세요.
- 용도와 실제 사용 점검. 사건 용도는 근린시설이고 비고상 오피스텔 이용입니다. 실제 이용형태와 임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고, 인근 동일 용도 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 5회 유찰 시 근저당 미배당 5,643,289원, 6회 유찰 시 13,070,302원으로 계산되지만 이는 매수인 승계액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문과 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 반복 유찰의 이유를 확인해야 한다”
권리분석만 놓고 보면 이 사건은 말소기준일이 2016.01.20로 명확하고 조사된 임차인 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상의 큰 승계 함정은 확인되지 않습니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 150,000,000원에서 4회 유찰돼 36,015,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 비교 실거래가 없는 상태에서는 이 숫자가 곧바로 시세 메리트를 뜻하지 않습니다. 석문국가산업단지 내 근린시설, 오피스텔 이용, 반복 유찰이라는 조합은 가격보다 수요·공실·환금성 검증이 먼저인 유형입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 미확정, 환금성 확인이 핵심입니다.
