대전지방법원 2025타경230. 당진시 석문면 통정리 1580의 4층 413호입니다. 등기상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용한다고 기재돼 있습니다. 감정가는 89,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 21,369,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려왔지만, 시세 자료가 없는 만큼 낙찰가율 자체를 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다.
권리 구조는 상대적으로 명확합니다. 2016.01.20 부평신용협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 당진시 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 이서준·강현주·오세종의 전입일도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 다만 현재 소유자가 신탁회사이고 등기부에 신탁원부 확인 필요 주의가 적혀 있어, 신탁관계와 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층413호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 21,369,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 말소기준 | 2016.01.20 부평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.01.20 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025.02.05 임의경매개시결정과 2025.09.23 당진시 압류는 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.10.27 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | 2024.10.08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현주 110호 및 111호 | 2022.11.21 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세종 | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 2016.01.20 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 이서준은 보증금 10,000,000원·월차임 800,000원, 강현주는 보증금 20,000,000원·월차임 1,800,000원으로 조사됐고 두 사람 모두 2025.03.18 배당요구가 접수돼 있습니다. 오세종은 보증금과 월차임이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 24% 낙찰가율보다 ‘시세 부재’가 더 중요
현재 최저가는 21,369,000원으로 감정가 89,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 동일 또는 유사 호실의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론낼 수 없습니다.
특히 감정평가상 이 건물은 일부 호실이 근린생활시설, 일부 호실이 오피스텔로 이용되고 있으며 본건은 매각물건명세서 비고상 오피스텔 이용입니다. 석문국가산업단지 내 지원시설 성격의 입지와 실제 이용상태를 함께 감안하면, 일반 주거용 아파트와 같은 방식으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,642원 |
| 1. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 20,584,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권 30,000,000원 중 20,584,358원이 배당되고 9,415,642원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석문국가산업단지 내에 위치하며 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 공업나지 및 상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 해당 건물은 근린생활시설과 오피스텔이 함께 이용되고 있으며 본건은 오피스텔로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물이며 사용승인일은 2015.04.20입니다. 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측에 왕복 8차선 포장도로가 있고, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주차장 진출입이 가능합니다.
- 토지. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 공실. 감정평가상 일부 근린생활시설은 공실로 조사됐습니다. 임대수요와 공실 위험을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 21,369,000원이 실제 시장가격 대비 저렴한지 별도 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자 명의이고 등기부에 신탁원부 확인 주의가 기재돼 있습니다. 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 확인하세요.
- 점유관계 대조. 조사된 임차인 3명의 실제 점유 호실과 본건 413호의 관계를 현황조사서·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 오세종 임대차. 보증금·월차임·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 명도와 점유관계 확인은 필요합니다.
- 용도·이용상태. 등기상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 사이의 용도·운영 상태를 현장 및 관련 서류로 점검하세요.
- 공실·임대수요. 석문국가산업단지 내 지원시설 입지인 만큼 실제 임대료·공실률·관리비를 확인해 수익성을 판단하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리 구조만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 3명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수는 현재 시나리오상 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려왔어도, 이를 비교할 최근 실거래가 없고 본건은 근린시설 등기와 오피스텔 이용이 겹칩니다. 석문국가산업단지 내 실제 임대수요·공실·동일 건물 거래를 확인하지 않은 채 “감정가보다 많이 떨어졌으니 싸다”고 판단하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 여부를 가르는 핵심은 21,369,000원이 실제 시장에서도 싼 가격인지 검증하는 것입니다.
