대전지방법원 2025타경230. 충남 당진시 석문면 통정리 1580의 1층 109호 근린시설입니다. 감정가는 194,000,000원인데 4회 유찰되면서 최저매각가는 46,579,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4분의 1 수준이지만, 이 사건에는 동일·유사 물건 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.
권리구조는 상대적으로 단순합니다. 2016.01.20 설정된 부평신용협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.08.28 당진시 압류와 2025.02.05 임의경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 1층109호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 46,579,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평신용협동조합 / 30,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.01.20 근저당권 · 부평신용협동조합 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 사용승인일 2015.04.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준일 이후 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2016.01.20 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | 기재 없음 | 2024.10.08 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현주 | 110호 및 111호 | 2022.11.21 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세종 | 기재 없음 | 2020.12.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%가 곧 ‘시세 24%’는 아니다
현재 최저가는 46,579,000원으로 감정가 194,000,000원의 24.01%입니다. 다만 동일 또는 유사 근린시설의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않아 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가 수준에서 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 가격 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,238,422원 |
| 2. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,340,578원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 30,000,000원이 전액 배당되고 15,340,578원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 46,579,000원 | 30,000,000원 | 0원 | 15,340,578원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 32,605,299원 | 30,000,000원 | 0원 | 1,618,404원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 감정가 12% | 22,823,709원 | 22,012,882원 | 7,987,118원 | 0원 | 0원 |
6회 유찰 시에는 신청채권자의 30,000,000원 청구 중 22,012,882원만 배당돼 7,987,118원이 부족해지지만, 이 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건의 승부처는 인수금 증가가 아니라 근린시설 자체의 적정 시장가와 재매각 가능성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석문국가산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설·공업나지·상업나지가 혼재합니다.
- 이용. 매각물건명세서에는 근린생활시설로 이용한다고 기재되어 있고, 감정평가 이용상태에서도 기호(1~4)는 근린생활시설 일부 공실로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 북측 및 서측으로 왕복 8차선 도로가 있고, 남측 왕복 2차선 도로를 통해 주차장 출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지·지원시설구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,162.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 시설. 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 잡을 것. 감정가 대비 24.01%라는 수치는 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 근린시설의 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 109호 점유 현황 확인. 실제 임차인 3명의 전입·점유 기록 중 강현주는 110호 및 111호로 표시되어 있으므로 109호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 오세종 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 수탁자로 표시되고 신탁주의사항도 기재되어 있으므로 임대차·점유관계 파악 시 신탁원부의 관리·처분 조항을 함께 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요인 확인. 제시된 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 공실·환금성 확인. 감정평가에 근린생활시설 일부 공실이 기재되어 있고 이미 4회 유찰된 만큼 현장 영업환경과 재매각 수요를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2016.01.20 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가는 46,579,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 대상은 산업단지 내 근린생활시설입니다. 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 24.01%만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 일부 공실이 언급된 이용상태, 109호와 다른 호수가 기재된 점유정보, 신탁원부 확인 필요성까지 겹칩니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 환금성과 실제 점유·시장가 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
