대전지방법원 2025타경230. 당진시 석문면 통정리 1580의 4층 415호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용한다고 기재돼 있습니다. 감정평가 역시 일부 호실은 근린생활시설, 나머지 호실은 오피스텔로 이용 중인 건물로 파악했습니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 말소기준권리는 2016.01.20. 설정된 부평신용협동조합 근저당권 30,000,000원입니다.
임차관계에서는 이서준·강현주·오세종 등 실제 임차인 3명이 조사됐지만, 전입일이 모두 2016.01.20. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 세 사람 모두 대항력이 없고, 현재 가정 매각가에서 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 권리의 인수 문제보다 더 크게 봐야 할 부분은 반복 유찰과 실제 이용형태, 산업단지 입지에 따른 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층415호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔로 이용 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 21,369,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 2016.01.20. 부평신용협동조합의 근저당권입니다. 2025.02.05. 임의경매개시결정과 2025.09.23. 당진시 압류는 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이 이전등기는 기존 근저당권의 권리자 변경입니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | - | 2024.10.08 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 2025.03.18 |
| 강현주 | 110호 및 111호 | 2022.11.21 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 2025.03.18 |
| 오세종 | - | 2020.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | - |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2016.01.20.보다 뒤입니다. 제공된 권리판정에 따르면 모두 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 이서준과 강현주는 2025.03.18. 배당요구를 했습니다. 오세종은 보증금이 확인되지 않았으나 대항력 판정은 동일하게 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 89,000,000원, 현재 최저매각가는 21,369,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 21,369,000원 | 20,584,358원 | 9,415,642원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,958,299원 | 14,289,050원 | 15,710,950원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 10,470,809원 | 9,882,334원 | 20,117,666원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 근저당 미배당액이 곧 낙찰자의 추가 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,642원 |
| 2. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 20,584,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 21,369,000원을 전제로 한 추정입니다. 근저당 채권최고액 30,000,000원 중 20,584,358원이 배당되고 9,415,642원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석문국가산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·근린생활시설·공업나지·상업나지가 혼재합니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이고 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용한다고 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측·서측으로 왕복 8차선 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2015.04.20.입니다. 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역 등에 해당하며 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유관계가 신탁과 연결돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 실제 임차인 3명 모두 대항력 없음으로 판정됐지만, 오세종의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 근린시설과 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 현장 이용형태와 관련 인허가·관리 상태를 확인하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 4회 유찰된 만큼 단순히 낮은 최저가만 보지 말고 산업단지 배후수요와 재매각 가능성을 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 시장성 확인이 먼저”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2016.01.20. 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 이미 감정가 89,000,000원에서 21,369,000원까지 내려와 4회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이 낮은 숫자 자체를 곧바로 ‘싸다’고 해석하면 안 됩니다. 공부상 근린시설·실제 오피스텔 이용, 석문국가산업단지 입지, 신탁관계와 반복 유찰을 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성과 실제 수요 검증이 입찰의 승부처인 물건입니다.
