대전지방법원 2025타경230. 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580, 4층 409호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용한다고 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태도 기호 5~10을 오피스텔로 이용 중이라고 정리하고 있습니다.
감정가는 89,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 21,369,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건에는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 사실을 곧바로 ‘시장가 대비 24%’로 읽으면 안 됩니다. 권리상 인수액과 시장가격은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 통정리 1580 4층409호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 |
| 현재 소유자 | 주식회사생보부동산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 21,369,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평신용협동조합 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2015.04.20 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 신탁과 임차인은 뒤
말소기준권리는 2016.01.20. 접수 제2822호 부평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원, 채무자는 정덕관입니다. 같은 날 접수 제2823호로 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 이뤄졌는데, 접수번호상 근저당이 먼저입니다. 이후 2025.02.05. 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.10.27. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 사람은 실제 임차인 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2016.01.20. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서준 | 2024.10.08 · 점유부분 미상 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2025.03.18 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현주 | 2022.11.21 · 110호 및 111호 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 2025.03.18 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세종 | 2020.12.16 · 점유부분 미상 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 24%와 ‘시세 대비 저가’는 다른 말
현재 회차 최저가는 21,369,000원으로 감정가 89,000,000원의 24% 수준입니다. 그러나 본건과 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, “감정가보다 76% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 국가산업단지 안의 오피스텔 이용 집합건물은 아파트처럼 단순한 동일평형 평균으로 판단하기보다 실제 임대수요, 공실, 동일 건물·인근 유사호실 거래를 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 784,642원 |
| 2. 근저당 · 부평신용협동조합 | 30,000,000원 | 20,584,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 21,369,000원 가정 시 근저당 채권 30,000,000원 중 20,584,358원이 배당되고 9,415,642원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 배당상 채권자의 부족액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 다음 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 21,369,000원 | 20,584,358원 | 9,415,642원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 14,958,299원 | 14,289,050원 | 15,710,950원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 10,470,809원 | 9,882,334원 | 20,117,666원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석문국가산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설·공업나지·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대지권 목적 토지 북측·서측에는 왕복 8차선 포장도로가 있고, 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주차장 출입이 가능합니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층으로 사용승인일은 2015.04.20입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·제1종지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가는 428,100원/㎡입니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2,162.4㎡, 평지의 가로장방 형태이며 업무용 토지이용상황으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가 21,369,000원이 감정가의 24%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 오피스텔 이용 호실의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 신탁원부 제2016-51호에서 임대차 권한, 신탁재산 관리·처분 조항을 확인하고 현재 임차인들의 계약 권원과 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 409호 실제 점유자 확인. 강현주의 점유부분은 110호 및 111호로 기재돼 있고, 이서준·오세종은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 본건 409호의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 세 임차인의 확정일자가 확인되지 않고 오세종의 보증금도 미상입니다. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 경매 신청은 부평신용협동조합으로 기록돼 있으나 2025.10.27. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 최신 채권자·배당 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격까지 안전”
이 물건의 권리 구조만 놓고 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.01.20. 부평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 3명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 결론까지 단순해지는 것은 아닙니다. 감정가 89,000,000원이 4회 유찰돼 21,369,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고, 본건은 석문국가산업단지 내 오피스텔 이용 물건입니다. 신탁원부 확인이 필요하며, 임차인 점유호수 기재도 본건 409호와 바로 맞지 않는 부분이 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 신탁·점유 확인은 필수. 이 세 문장이 본건의 핵심입니다.
