광주지방법원 2025타경34490. 이 물건은 등기상 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 2층 201호입니다. 말소기준권리는 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행의 근저당권으로, 채권최고액은 93,000,000원입니다. 이후 광주광역시동구·국민건강보험공단·국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 표시돼 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만 점유관계가 문제입니다. 매각물건명세서에는 금당산업과 와이홀딩이 주거 용도의 점유자로 기재돼 있습니다. 두 점유자 모두 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 산정된 인수액 0원은 점유관계가 확정되기 전까지 보수적으로 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더블저축은행 / 930,000,000원 |
| 담보 채권최고액 | 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 2020.09.29. 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.06.14. 광주광역시동구 압류, 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국의 압류는 모두 말소기준 이후이므로 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — “대항력 있음”으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금당산업 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 미확정 |
| 와이홀딩 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 미확정 |
실제 점유자는 2명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 그러나 전입신고일이 없으므로 말소기준일인 2020.09.29.보다 앞서는지 판단할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 가능성이나 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 계산할 수 없습니다. 따라서 두 점유자는 모두 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,408,000원 |
현재 계산에서는 근저당 93,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 32,408,000원으로 산정됩니다. 다만 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 32,408,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 7,166,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 12,954,560원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄어들면서 2회 유찰 가정부터 근저당 채권액 중 12,954,560원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 문제이고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 앞서 본 미상 점유자 2명의 임차보증금 문제는 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 128,000,000원 또는 현재 최저가 128,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지, 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유나 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근으로, 주위는 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 일반 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 금당산업 전입·보증금 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 판정할 수 없습니다.
- 와이홀딩 전입·보증금 확인. 마찬가지로 전입일·보증금·확정일자 확인 전에는 인수 0원을 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 광주광역시동구·국민건강보험공단·광주세무서 관련 압류의 배당 순위와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 청구액 대조. 사건 청구액 930,000,000원과 근저당 채권최고액 93,000,000원의 차이를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용현황과 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 128,000,000원 자체를 가격 메리트로 해석하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 점유자가 더 중요하다
말소기준권리 자체는 분명합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건을 ‘인수 0원의 깨끗한 물건’으로 단정하기에는 금당산업·와이홀딩 2명의 점유관계가 너무 많이 비어 있습니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 이상 두 점유자는 대항력 가능성이 미상이고, 배당 계산상의 인수 0원도 확정할 수 없습니다. 실거래 자료까지 없어 신건 128,000,000원의 가격 경쟁력 역시 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마인가”보다 “점유자 2명의 권리가 무엇인가”입니다.
