광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 1동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 등기부의 핵심은 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권, 채권최고액 93,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 뒤에 설정된 광주광역시동구 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에 금당산업과 와이홀딩이 모두 주거 사용 점유자로 표시되어 있는데, 두 점유자 모두 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 실제 보증금과 전입시점이 말소기준일보다 앞서는지 확인하기 전에는 매수인 승계 여부도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 관련 청구 | 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2020.09.29. 주식회사대양산업개발로 소유권이 돌아온 뒤 같은 날 주식회사더블저축은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 2024.06.14. 광주광역시동구 압류, 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국세 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 2명 모두 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 사용 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금당산업 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 와이홀딩 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
두 점유자 모두 실제 임차인 여부와 권리의 선후를 판단할 핵심 정보가 부족합니다. 특히 전입신고일이 2020.09.29. 말소기준일보다 빠른지, 실제 보증금이 얼마인지가 확인되지 않았으므로 대항력과 매수인 승계를 확정할 수 없습니다. 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 싸진다고 단순 평가해서도 안 됩니다. 대항력 있는 임차인이 확인되고 미배당 보증금이 남는 경우 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,408,000원 |
현재 신건 매각가 128,000,000원 가정 시 집행비용 2,592,000원과 근저당권 93,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여액은 32,408,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 임차관계를 확인
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 32,408,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,400,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 7,166,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 12,954,560원 | 0원 |
가격만 보면 유찰 시 최저매각가는 102,400,000원, 81,920,000원으로 낮아집니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고, 두 점유자의 보증금 역시 미상입니다. 따라서 현 단계에서는 어느 회차가 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 실제 취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물의 제2층 제201호이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방·기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 172.4㎡, 공시지가 623,400원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금당산업 전입일 확인. 2020.09.29. 말소기준일보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 와이홀딩 전입일 확인. 동일하게 대항력 발생시점 확인 없이는 승계 여부를 판단할 수 없습니다.
- 보증금 확인. 두 점유자 모두 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 사용현황 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 점유 용도는 오피스텔·주거로 나타납니다. 현장 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 128,000,000원의 시세 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유관계는 아직 열려 있다”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매의 최종 위험은 등기만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 금당산업·와이홀딩 두 점유자가 있고, 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 이는 임대차 정보가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 실제 대항력과 보증금이 확인될 경우 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 게다가 비교할 실거래 자료도 없어 신건 최저가 128,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 등기권리는 통과, 임차관계와 가격은 보류. 이 사건은 두 점유자의 전입·보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
