광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층209호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 뒤이어 등기된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 국의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기만 깨끗하면 끝”이라고 보기엔 확인할 부분이 남습니다. 별도 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입·확정일자 등 대항력 판단자료도 확인되지 않으므로, 실제 점유자를 확인하기 전까지는 대항력 있음도, 없음도 단정하지 않는 접근이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층209호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 주식회사 더블저축은행 |
| 청구액 | 930,000,000원 |
| 말소기준 근저당 | 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2020.09.29. 주식회사대양산업개발 앞으로 신탁재산이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건의 감정가는 127,000,000원이고 신건 최저매각가 역시 127,000,000원입니다. 인수액 0원이라는 현재 배당 전제만 적용하면 실질취득 금액도 127,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.
회차별 매각가 시나리오는 신건 127,000,000원, 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 숫자는 회차별 배당 구조를 보여주는 값일 뿐, 실제 시세와 비교한 적정가를 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,422,000원 |
신건 매각가 127,000,000원 가정에서는 근저당 93,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 31,422,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 31,422,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 6,377,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 13,583,040원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도 표기는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물로, 일반적인 위생설비·급배수설비·승강기·소방설비·난방설비·기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 오피스텔 건부지로 이용중이며 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 공시지가. 623,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유상태와 임차관계를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입·보증금·확정일자에 관한 확인 자료가 없으므로 실제 임차인이 발견되면 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 신건 127,000,000원의 시세 대비 메리트는 판정할 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용중이므로 공부상 용도와 실제 사용 상태를 원본 서류에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 청구액 대조. 사건 청구액 930,000,000원과 이 호실의 근저당 채권최고액 93,000,000원이 다르므로 관련 채권·배당 원문을 구분해서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 단순, 점유와 가격은 확인 전”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명료합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 대항력 판단에 필요한 점유·보증금·확정일자 자료가 확인되지 않았습니다. 여기에 비교 실거래 자료까지 없어 감정가 127,000,000원의 시장가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 구조는 양호하지만, 실제 점유관계와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
