광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층209호입니다. 사건의 말소기준권리는 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권으로 채권최고액은 93,000,000원입니다. 이후 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 이유비와 추연원 두 명이 주거 용도로 신고되어 있고 각각 배당요구도 했지만, 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’으로 봐야 하고, 확정일자 및 우선변제권 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층209호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 더블저축은행 |
| 청구액 | 930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나 2020.09.29. 신탁재산 귀속으로 주식회사대양산업개발에 소유권이 이전됐고 기존 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유비 | 주거 | 2026.05.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 추연원 | 주거 | 2025.12.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봐야 합니다. 전입신고일이 없어 말소기준일인 2020.09.29.보다 앞서는지 뒤서는지 판단할 수 없고, 보증금 역시 미상이어서 배당 후 남는 금액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만 확인 가능
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 127,000,000원인 신건입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 확인되지 않으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,422,000원 |
배당표는 근저당 채권최고액 93,000,000원을 기준으로 전액 배당되고 소유자 잔여 31,422,000원이 계산된 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 2명의 보증금·대항력이 미상이므로 실제 잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 127,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 31,422,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 101,600,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 6,377,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 13,583,040원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 81,280,000원으로 내려가면서 근저당 채권최고액 중 13,583,040원이 미배당으로 남습니다. 다만 근저당의 미배당 자체는 말소기준권리 소멸 원칙과 별개이며, 이 사건에서 매수인 인수위험의 핵심은 여전히 임차인 2명의 미상 정보입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린시설로 분류된 집합건물이지만 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘트리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물이며 승강기·소방·난방·기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 623,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 토지면적은 172.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이유비·추연원의 전입신고일이 2020.09.29. 말소기준권리보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 인수 가능액을 계산하기 전 보완 확인이 필요합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 배당요구 사실만으로 우선순위가 확정되지 않습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용과 관련된 행정·건축상 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 127,000,000원의 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — 말소기준보다 임차인 확인이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2020.09.29. 주식회사더블저축은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이유비·추연원 두 임차인은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 현재 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 미상 임차인 정보가 해소되기 전에는 이를 최종 결론으로 받아들이기 어렵습니다. 최근 실거래 시세도 없어 가격 메리트 판단 역시 별도 확인이 필요한 사건입니다.
