광주지방법원 2025타경34490. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 5층 505호입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정요항표상 실제 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 등기상 소유자는 주식회사대양산업개발이며, 말소기준권리는 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권 93,000,000원입니다.
이후 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.13. 국의 압류가 등기됐고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표와 각 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 5층505호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존이 있었으나, 등기부상 이미 말소됐고 2020.09.29. 신탁재산의 귀속으로 주식회사대양산업개발에 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계와 전입·사업자등록 등 실제 점유자 존재 여부는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 확인되지 않은 점유자를 근거 없이 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 수치로 판정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,380,000원 |
현재 회차 130,000,000원 기준 근저당권 93,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 34,380,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 104,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 11,697,600원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각대금이 83,200,000원으로 내려가면서 주식회사더블저축은행 근저당권에는 11,697,600원의 미배당이 발생합니다. 그러나 시뮬레이션상 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아니며, 모든 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 오피스텔로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고에도 오피스텔임으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 130,000,000원의 시세 대비 경쟁력을 바로 판단할 수 없습니다.
- 압류 관련 배당 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 실제 배당표는 당해세 등에 따라 변동할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 감정 이용상태 및 매각물건명세서 비고는 오피스텔입니다. 이용·신고 상태를 원본 서류에서 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020.09.29. 주식회사더블저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 현재 신건 최저가는 130,000,000원이지만 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 판단할 기준이 없습니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼, 이 물건의 핵심은 실점유 확인과 시세 검증입니다.
