광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 5층 505호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 확인됩니다. 등기 흐름의 기준점은 2020.09.29. 설정된 더블저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,000,000원이며, 2025.11.26. 임의경매개시결정과 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.13. 국 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
초기 신탁등기는 2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의로 보존됐으나, 2020.09.29. 신탁재산 귀속과 함께 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이 이전되고 신탁등기는 말소됐습니다. 배당표 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 5층505호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 더블저축은행 |
| 청구액 | 930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.09.29. 주식회사더블저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,000,000원입니다. 그 뒤 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.13. 국 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 130,000,000원, 시세 평가는 유보
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원인 신건입니다. 확인 가능한 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원입니다. 다만 이 금액들을 최근 거래시세와 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 130,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 104,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 83,200,000원 | 11,697,600원 |
1회 유찰 시에는 집행비용을 제외한 뒤에도 등기상 근저당 채권최고액 93,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 2회 유찰 시에는 채권자 총 배당액이 81,302,400원으로 줄고 11,697,600원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 각 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,380,000원 |
현재 회차 130,000,000원 가정 시 집행비용 2,620,000원, 더블저축은행 근저당 93,000,000원, 소유자 잔여 34,380,000원으로 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 토지면적은 172.4㎡, 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 전입 또는 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 청구액 원본 대조. 사건 청구액 930,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 93,000,000원의 차이를 경매신청서와 채권계산서 등 원본에서 확인하세요.
- 시세 검증. 신건 최저가 130,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 주변 동일·유사 용도 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 공부상 용도를 원본 서류에서 함께 확인하세요.
- 공과금·세금. 국민건강보험공단 및 국 압류가 존재하므로 배당요구와 세금 관련 원본을 확인하고, 미납 관리비 등 별도 부담 가능성도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후
이 사건은 2020.09.29. 더블저축은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하는 구조라 등기 권리분석은 비교적 단순합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 감정가 130,000,000원을 시장 거래가격과 직접 비교할 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 사건 청구액 930,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 93,000,000원의 차이도 큽니다. 따라서 이 물건은 등기상 말소 구조는 확인되지만, 점유·임대차와 가격·청구내역을 원본에서 검증한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
