광주지방법원 2025타경34490. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 1동 2층 208호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 오피스텔로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사대양산업개발이고, 말소기준권리는 2020.09.29 설정된 주식회사더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당권입니다.

말소기준 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 주거 사용으로 조사된 이유비 임차인이 있고 2026.05.06 배당요구를 했습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 ‘대항력 없음’ 또는 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없습니다. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 알려진 등기채권을 기준으로 한 계산이며, 임차인의 실제 권리관계 확인이 선행돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 임차인은 미확정

등기부 기준으로는 2020.09.29 더블저축은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 2025.11.26 임의경매개시결정, 2026.01.28 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.09.02 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이 귀속돼 현재 소유자로 등기돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제 순위를 확정할 수는 없습니다. 특히 전입 시점이 말소기준일인 2020.09.29보다 앞서는지 여부가 확인돼야 매수인 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.

③ 배당 구조와 회차별 변화

현재 최저매각가 127,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 2,578,000원, 더블저축은행 근저당 93,000,000원이 배당되고 소유자 잔여가 31,422,000원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 임차인의 전입일·보증금이 확인되지 않아 실제 권리분석에서는 별도 검증이 필요합니다. 배당표의 소유자 잔여 역시 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주위는 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 일반 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로가 개설돼 있고, 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다. 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성 판단. 주변이 상업·업무·오피스텔 혼재 지역이고 본건도 오피스텔 이용 중이나, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인이 최우선. 이유비의 전입신고일·확정일자·보증금과 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 대항력 기준일 대조. 확인된 전입 시점을 말소기준일 2020.09.29와 비교해야 매수인 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
• 배당요구만으로 안심 금지. 2026.05.06 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 순위가 미상이라 미배당액 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
• 청구액과 등기채권 구분. 사건의 신청 청구액은 930,000,000원으로 표시돼 있으나, 등기부에서 확인되는 더블저축은행 근저당 채권최고액은 93,000,000원입니다. 배당표 역시 93,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 127,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 세금·우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차인은 아직 끝나지 않았다”

이 사건은 등기부만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2020.09.29 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 이유비 임차인입니다. 배당요구는 했지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 판단할 핵심 정보가 빠져 있습니다.

또한 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 127,000,000원 자체의 가격 매력도도 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가가 낮아 보이는지 여부보다 임차인의 권리관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 임차인 보증금과 전입일이 확인되기 전에는 매수인의 실질취득비용을 127,000,000원으로 고정해 보는 접근은 적절하지 않습니다.