광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제2층 제204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 127,000,000원으로 신건이며, 매각기일은 2026.08.20입니다.
등기 흐름의 핵심은 명확합니다. 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권 93,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 주식회사더블저축은행 근저당권 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도로 확인된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 현재 자료상 존재하지 않습니다. 2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.09.01. 국 압류 역시 2022.04.28. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮지 않은 신건이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,422,000원 |
현재 회차 127,000,000원 가정에서는 집행비용 2,578,000원과 근저당권 채권최고액 93,000,000원을 배당하고 31,422,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 13,583,040원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 2회 유찰 시 근저당권 기준 미배당 13,583,040원이 발생하지만, 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 유찰로 가격이 내려간다고 해서 이 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔임이 기재돼 있습니다.
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근으로, 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·난방·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 623,400원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 127,000,000원이 감정가와 동일하고 실거래 비교자료가 없으므로, 주변 오피스텔 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태 및 명세서 비고는 오피스텔이므로 실제 사용·관리 상태를 확인해야 합니다.
- 청구금액과 담보액 구분. 사건 청구금액은 930,000,000원이지만 등기부상 근저당권 채권최고액은 93,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 등기부 채권최고액 93,000,000원을 기준으로 합니다.
- 압류·세금 확인. 등기상 후순위 압류는 소멸 대상으로 표시돼 있으나, 실제 배당과 잔여금은 당해세 등 미반영 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 필요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2020.09.29. 더블저축은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단에는 자료가 부족합니다. 신건 최저가는 127,000,000원으로 감정가와 같지만, 이를 최근 실거래나 최신 거래와 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 권리는 합격이지만 가격은 아직 판정 보류가 적절합니다. 이 물건의 승부처는 권리 제거가 아니라, 오피스텔의 실제 시장가치를 확인해 127,000,000원의 적정성을 검증하는 데 있습니다.
