광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층 204호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 등기 흐름은 2020년 우리자산신탁 명의의 신탁등기에서 시작해 같은 해 9월 29일 주식회사대양산업개발로 소유권이 돌아왔고, 같은 날 더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤의 경매개시결정과 국민건강보험공단·국의 압류는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 인수 위험보다는 근린시설로 분류된 물건이 실제로는 오피스텔로 이용 중이라는 점과 127,000,000원의 가격 적정성을 별도로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 주식회사더블저축은행 근저당권 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임차인 보증금이나 대항력·우선변제권을 따질 대상이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2020.09.29 설정된 더블저축은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 국의 압류는 2022.04.28 이미 말소됐습니다.
② 가격 검증 — 신건 1.27억, 시세는 별도 대조가 필요
현재 최저매각가는 감정가와 같은 127,000,000원입니다. 한 차례 유찰하면 101,600,000원, 두 차례 유찰하면 81,280,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 127,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 101,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 81,280,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,422,000원 |
현재 회차 127,000,000원 가정에서는 집행비용 2,578,000원과 더블저축은행 근저당 93,000,000원을 배당하고 31,422,000원이 소유자에게 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
사건 청구액은 930,000,000원으로 표시되어 있으나, 등기부의 말소기준 근저당 채권최고액과 배당 시뮬레이션의 채권액은 93,000,000원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 이 93,000,000원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 배당액이 79,416,960원으로 줄어 13,583,040원의 미배당이 발생합니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물이며 승강기·소방설비·난방설비·기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 공시지가. 623,400원/㎡이며 토지면적은 172.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 경매 용도는 근린시설, 실제 이용상태와 매각물건명세서 비고는 오피스텔입니다. 건축물대장과 집합건축물 현황을 원본으로 대조하세요.
- 시세 검증. 127,000,000원이 적정한지는 회차 할인율만으로 판단하지 말고 같은 건물·인근 유사 물건의 실제 거래를 확인하세요.
- 임대수익 확인. 상가지대에 위치하고 현재 오피스텔로 이용 중인 만큼 임대료·공실·관리비 수준을 확인해 수익가치를 별도로 계산하세요.
- 압류·조세 확인. 등기상 후순위 압류는 매각으로 소멸하지만 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 신청채권액 대조. 사건 청구액 930,000,000원과 등기부 근저당 채권최고액 93,000,000원이 다르므로 신청채권 관련 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 검증 후
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 말소기준인 2020.09.29 더블저축은행 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 인수금 때문에 실질취득비용이 불어나는 유형은 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가가 127,000,000원이지만 직접 비교할 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 또 경매 용도는 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로, 실제 이용·임대수익·유사 거래를 함께 대조해야 합니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 신건 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
