광주지방법원 2025타경34490. 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 6층 604호입니다. 물건 표시상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사대양산업개발이며, 2020년 9월 29일 더블저축은행 근저당권 93,000,000원이 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다.
그 이후 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류와 국의 압류가 이어졌지만, 등기분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 예상배당 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계 확인은 별도 단계로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 6층604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 · 지상 8층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더블저축은행 / 930,000,000원 |
| 말소기준 | 2020.09.29. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
2020년 9월 2일 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소되었고, 같은 달 29일 주식회사대양산업개발로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 설정된 더블저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 시나리오 — 유찰이 생겨도 인수액은 0원
현재는 유찰 없는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 131,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 104,800,000원, 2회 유찰 시에는 83,840,000원입니다. 다만 이 회차별 가격만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없으며, 응찰가는 실제 거래가격과 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 131,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 35,366,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 104,800,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 9,532,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 11,069,120원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,366,000원 |
현재 회차 131,000,000원 가정에서는 집행비용 2,634,000원과 근저당권 93,000,000원이 배당되고 35,366,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 잔여는 달라질 수 있으며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주위는 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 위생설비·급배수설비·승강기·소방설비·난방설비·기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며, 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 도로·형상. 북동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로가 개설되어 있고, 토지는 평지의 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하세요.
- 청구액 구분. 사건 청구액 930,000,000원과 본 호실 근저당 채권최고액 93,000,000원을 혼동하지 말고 사건기록에서 담보 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 131,000,000원을 감정가만으로 적정하다고 판단하지 말고 인근 오피스텔·근린시설 실거래와 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 104,800,000원, 2회 83,840,000원으로 내려가며 2회차부터 근저당 일부 미배당 11,069,120원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 세금·배당 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 있으므로 실제 배당요구·조세채권 금액과 순위를 매각기일 전 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 사건기록을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유 확인이 남는다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 설정된 더블저축은행 근저당 93,000,000원이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점, 사건 청구액 930,000,000원과 본 호실 근저당 채권최고액 93,000,000원의 차이는 입찰 전에 다시 확인해야 할 지점입니다. 또한 이 물건은 현재 신건 131,000,000원이므로 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최종 판단의 핵심은 실제 점유관계 확인과 시장가격 대조입니다.
