광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층 308호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사대양산업개발입니다. 권리의 기준점은 2020년 설정된 더블저축은행 근저당이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 두 건의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신건 최저매각가는 감정가와 같은 130,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,620,000원과 더블저축은행 근저당 93,000,000원이 배당되고, 34,380,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초에는 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2020.09.29. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당권 93,000,000원이 이 사건의 말소기준입니다.
그 이후 2025.11.26. 더블저축은행의 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국의 압류가 차례로 등기됐으며 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당 자료에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 직접 검증할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 최저가가 감정가의 몇 %인지만으로 끝내면 안 됩니다. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 내려가지만, 이 숫자만으로 시장 대비 가격 메리트가 발생했다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 실제 이용은 오피스텔이고 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설이 섞인 상가지대이므로, 입찰 전 동일 건물 및 인근 오피스텔의 실제 거래·임대 수준 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,380,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 93,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 34,380,000원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 11,697,600원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당 채권 중 11,697,600원이 미배당으로 남지만, 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수책임은 별개의 문제입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근으로, 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역이며, 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대 사례를 직접 대조해 130,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 공부상 용도와 실제 사용상태를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준인 2020.09.29. 더블저축은행 근저당과 이후 압류·경매개시결정의 현 상태를 매각 직전 등기부로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당 93,000,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 130,000,000원에서는 근저당도 전액 배당되고 소유자에게 34,380,000원이 남습니다.
반면 가격 판단에는 빈칸이 있습니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문에 신건 130,000,000원이 시장보다 싼지 비싼지를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상이라는 점까지 감안하면, 결론은 권리 구조는 양호하되 가격과 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 것입니다.
