광주지방법원 2025타경34490. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층 308호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 확인됩니다. 권리 흐름의 기준점은 2020.09.29 설정된 더블저축은행 근저당권으로 채권최고액은 93,000,000원입니다. 이후 2025.11.26 임의경매개시결정, 2026.01.28 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 130,000,000원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 130,000,000원입니다. 다만 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼, 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 더블저축은행 / 930,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 2020.09.29 더블저축은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 시세보다 싸다는 판단은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 130,000,000원입니다. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 130,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 34,380,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 104,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 8,744,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 11,697,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,380,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,620,000원을 제외하고 근저당권자에게 93,000,000원이 배당되며, 34,380,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재되어 있습니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·승강기·소방설비·난방설비·기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 오피스텔 건부지로 이용 중이며 북동측으로 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 실제 이용상태와 매각물건명세서 비고는 오피스텔입니다. 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차 130,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 주변 동종 오피스텔의 최근 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 압류 관련 원본 확인. 국민건강보험공단 압류와 국 압류는 등기상 말소기준 이후로 매각 소멸 처리되어 있으나, 배당 과정의 세금·공과금 영향은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 주차·관리비 확인. 기계식주차장이 설치된 오피스텔이므로 실제 이용 가능 여부와 관리비·체납 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2020.09.29 더블저축은행 근저당권 93,000,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 현재 신건 최저가는 130,000,000원이지만 이를 최근 실거래나 최신 시장가격과 비교할 숫자가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 오피스텔의 실제 용도·점유 상태와 현재 시장가격을 확인하는 과정이 입찰 판단의 핵심입니다.
