광주지방법원 2025타경34490. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 실제 오피스텔로 이용 중이라고 확인됐습니다. 등기 흐름의 기준점은 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권 93,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 계산상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 곧바로 “안전하다”고 끝내기보다 점유·임대관계 확인이 중요합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 명도와 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 또 실거래 비교자료가 없어 감정가 130,000,000원이 현재 시장가격보다 높거나 낮은지도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
최초 2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁이 등기됐다가 2020.09.29. 신탁재산 귀속으로 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이전되고 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 더블저축은행 근저당권 93,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국의 압류는 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 이용상태·입지 — 근린시설 사건, 실제 이용은 오피스텔
감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층이며, 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위치. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 623,400원/㎡, 토지면적은 172.4㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,380,000원 |
130,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,620,000원과 더블저축은행 근저당권 93,000,000원을 배당한 뒤 34,380,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 11,697,600원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 매각가가 83,200,000원으로 내려가 더블저축은행 채권최고액 중 11,697,600원이 배당되지 않는 계산이지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조로 잡히지는 않습니다. 따라서 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 허용 용도를 직접 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않았으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당권 93,000,000원이 기준이며 이후 경매개시·압류는 매각 소멸 구조입니다.
- 청구액과 담보액 구분. 사건 청구금액은 930,000,000원이고 등기상 근저당 채권최고액은 93,000,000원입니다. 배당표는 93,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 기계식주차장 확인. 감정평가상 기계식주차장이 설치돼 있으므로 실제 이용 가능 여부와 운영 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 적정 응찰가를 정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 확인 대상
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 두 건의 압류는 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수는 0원이고, 2회 유찰 가정에서 채권자의 미배당이 발생해도 낙찰자 인수로 넘어가지는 않습니다.
다만 실제 이용이 오피스텔이고 임대관계가 미상이라는 점은 확인이 필요합니다. 게다가 비교 실거래가 없어 130,000,000원이 적정한지 판단할 시장 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임대관계와 가격 검증을 마친 뒤 응찰할 물건입니다.
