광주지방법원 2025타경34490. 광주 동구 수기동 소재 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 3층 302호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있고 매각물건명세서 비고에도 오피스텔임이 명시되어 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사대양산업개발입니다. 기존 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 말소되었고, 소유권이전 후 설정된 더블저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 및 국가의 압류가 등기되었습니다.

등기된 권리의 소멸 관계 자체는 비교적 명확합니다. 다만 신청채권 청구액과 등기된 근저당 채권최고액 사이에 큰 불일치가 있고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 소멸 구조만으로 인수 위험과 실제 취득비용을 모두 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 더블저축은행 근저당

말소기준권리는 2020.09.29 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 주식회사더블저축은행이 근저당권자로 등기되어 있고 채권최고액은 93,000,000원입니다.

그 이후 등기된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 광주세무서장 처분에 따른 국가 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 기존 우리자산신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임대관계 — 실제 점유자 확인 필요

감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이것만으로 해당 호실에 임차인이 존재하지 않거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다.

따라서 제공된 배당모형상 인수액 0원은 확인된 등기권리와 배당 가정에 따른 수치로 이해해야 합니다. 실제 점유 조사에서 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면, 미배당 보증금의 인수 여부와 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 130,000,000원의 적정성은 미확인

감정가와 최저매각가격은 모두 130,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

다만 비교 가능한 최근 실거래가격이나 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격이 적정하다고 볼 수도 없고, 향후 유찰로 최저매각가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴해진다고 판단할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

제공된 추정 배당모형을 그대로 반영했습니다. 집행비용은 2,620,000원으로 추정되었으며 근저당 채권최고액 93,000,000원을 전액 배당하는 가정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액 930,000,000원의 처리도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 매수인 인수는 구분

제공된 회차별 시나리오에 따르면 유찰 시 최저매각가격과 근저당권자 예상배당액이 다음과 같이 변합니다. 이는 가격 변동에 따른 가정이며 실제 유찰 또는 향후 매각가격을 확정한 것은 아닙니다.

현재 회차에서는 근저당권자에게 93,000,000원이 배당되고 소유자에게 34,380,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 1회 유찰 시에는 근저당권자 배당액은 같지만 소유자 잔여금이 8,744,000원으로 줄어듭니다.

2회 유찰 시 매각가가 83,200,000원으로 낮아지면서 근저당권자 예상배당은 81,302,400원이 되고, 채권최고액 기준 미배당은 11,697,600원으로 계산됩니다. 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 처리되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근입니다. 주변에는 상가, 오피스텔, 업무용 건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대이며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 및 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트 등으로 마감되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 난방설비 및 기계식주차장이 설치되어 있습니다. 설비의 실제 작동상태와 유지관리 수준은 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측에 폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 감정평가서에는 차량 출입이 가능한 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 등에 해당합니다. 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 해당 호실의 공부상 용도는 집합건축물대장을 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역 인근 상가지대에 위치한다는 입지 특성은 확인되지만, 비교 가능한 매매 실적이나 임대수익 자료가 확인되지 않았습니다. 매각 소요기간, 공실 가능성, 임대수익 및 환금성을 정량적으로 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 청구액 불일치 원인. 신청채권 청구액 930,000,000원과 근저당 채권최고액 93,000,000원의 차이를 경매신청서, 채권계산서 및 관련 담보권 서류로 대조합니다.
• 점유·임대차 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 방문 등을 통해 실제 점유자와 임대차관계를 확인합니다.
• 대항력·우선변제. 임차인이 확인되는 경우 임대차 유형, 점유, 전입 또는 사업자등록, 확정일자, 보증금 및 배당요구 관계를 확인해 인수 가능성을 다시 분석합니다.
• 공부상 용도. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태를 구분하고, 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용의 적합성을 확인합니다.
• 실거래가 확인. 동일 건물 및 인근의 비교 가능한 거래를 확인합니다. 특히 최근 거래가격과 시장 추세를 기준으로 최저매각가격의 적정성을 판단합니다.
• 임대수익·공실. 실제 임대료, 관리비, 공실 가능성 및 임대 수요를 확인한 후 수익성을 검토합니다.
• 체납 및 배당. 관리비 체납 중 승계 가능 부분, 당해세, 압류 관련 체납액 및 실제 배당순서를 확인합니다. 예상배당표의 소유자 잔여금은 확정금액이 아닙니다.
• 현장 상태. 호실 내부, 누수, 설비 상태, 기계식주차장 이용 가능 여부 및 명도 필요성을 확인합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01 매각 진행 여부와 변경·취하 여부를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서 및 법원 매각서류 원본을 대조합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 단순합니다. 2020.09.29 설정된 더블저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 신청채권 청구액 930,000,000원과 근저당 채권최고액 93,000,000원의 불일치는 반드시 확인해야 합니다. 임대관계도 미상이어서 실제 임차인과 점유관계를 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 감정가와 최저가가 130,000,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래와 시장 추세를 비교할 근거가 없습니다. 경매상 근린시설로 분류된 물건이 감정상 오피스텔로 이용되고 있다는 점도 용도 검토의 중요성을 높입니다.

결론적으로 등기상 인수 0원은 긍정적인 요소지만, 청구액 불일치·임대관계 미상·용도 확인·시세 부재가 남아 있습니다. 신건 최저가의 가격 메리트를 단정하지 말고, 권리 원본과 점유관계 및 비교 거래가격을 확인한 후 판단해야 하는 물건입니다.