광주지방법원 2025타경34490. 광주광역시 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 1동 7층 706호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 131,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 93,000,000원이며, 그 뒤의 임의경매개시결정·국민건강보험공단 압류·국 압류와 2026.03.18. 추유정의 주택임차권은 등기상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 7층706호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 930,000,000원 |
| 말소기준 근저당 | 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 임차권도 말소기준 이후
최초 신탁등기는 이미 말소됐고 2020.09.29. 주식회사대양산업개발 앞으로 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.13. 국의 압류, 2026.03.18. 추유정의 주택임차권이 차례로 등기됐으며 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추유정 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 등기상 소멸 |
추유정은 2026.03.18. 임차권등기명령으로 주택임차권을 등기했고 보증금은 20,000,000원입니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2024.03.11., 점유개시일자 2024.03.16., 주민등록일자와 확정일자 각 2024.03.18.이 기재되어 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 131,000,000원이나 1회 유찰 시 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원만 보고 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 회차별 매각가와 배당 부족액의 변화입니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,366,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,634,000원과 더블저축은행 근저당 93,000,000원이 배당되고 35,366,000원이 잔여로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 추유정 임차권의 실제 배당 여부와 금액도 입찰 전 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 131,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,800,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 11,069,120원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 623,400원/㎡이고, 토지면적은 172.4㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 추유정의 보증금은 20,000,000원이고 배당요구가 접수돼 있으나 대항력 판정은 미상입니다. 전입·점유·확정일자 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당권이 기준이며, 이후 임차권·압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 최종본과 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 없이 신건 131,000,000원이 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 공부상 용도 및 입찰 후 활용 가능 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 기준점이 분명합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당권 이후의 임의경매개시결정·압류·임차권은 등기상 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차인 1명의 대항력은 확정적으로 판정되지 않았기 때문에 임차관계 확인을 생략할 수는 없습니다.
가격도 별개의 문제입니다. 현재 최저가 131,000,000원은 감정가와 동일하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸고 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원은 강점, 임차인 대항력과 시장가격은 확인 후 결정”입니다.
