광주지방법원 2025타경34490. 수기동 충장홀리어스오피스텔 1동 7층 706호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 오피스텔로 확인됩니다. 말소기준은 2020.09.29. 설정된 주식회사더블저축은행의 근저당권, 채권최고액 93,000,000원입니다. 그 뒤 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 주택임차권이 이어지는 구조입니다.
등기상 임차권자는 추유정, 임차보증금은 20,000,000원입니다. 임차권등기는 2026.03.18. 접수됐고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 다만 대항력과 우선변제 여부는 확정된 것으로 볼 수 없어, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 7층706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 더블저축은행 |
| 청구액 | 930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권 확인
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.09.29. 주식회사대양산업개발로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정·국민건강보험공단 압류·국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 2026.03.18. 등기된 추유정의 주택임차권 역시 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추유정 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2026.03.18 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 1.31억
감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원이고 현재는 신건입니다. 이 물건과 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 확인되지 않아, 현재 최저가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,366,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,634,000원, 근저당 93,000,000원 배당 후 35,366,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 131,000,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 35,366,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,800,000원 | 93,000,000원 | 0원 | 9,532,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,840,000원 | 81,930,880원 | 11,069,120원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주변은 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다. 매각물건명세서 비고에도 오피스텔임이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 623,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 추유정의 보증금은 20,000,000원이고 배당요구가 접수됐지만 대항력·우선변제 판단은 미상입니다. 임차권등기명령과 매각물건명세서를 원문으로 대조해야 합니다.
- 인수액과 배당을 분리해서 확인. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 실제 배당순위와 최우선변제 여부에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 비교 수치가 없어 감정가 131,000,000원의 할인·할증 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물과 인근 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용은 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용에 따른 대출·세금·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 청구액 확인. 사건 청구액 930,000,000원과 근저당 채권최고액 93,000,000원이 다르므로 신청채권과 등기담보 범위를 구분해 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 말소기준은 2020.09.29. 더블저축은행 근저당이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 보증금 20,000,000원의 임차권자가 존재하고 대항력·우선변제 판단은 미상이므로, 권리관계가 완전히 단순하다고 보기는 어렵습니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 131,000,000원이 가격상 유리한지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 임차권 원문 대조와 시세 확인입니다.
