광주지방법원 2025타경34490. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 확인됩니다. 권리의 출발점은 2020.09.29 설정된 주식회사더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 그 뒤에 설정된 주식회사백두기업 근저당과 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
배당계산 역시 같은 방향입니다. 현재 최저가 130,000,000원을 가정하면 집행비용 2,620,000원, 더블저축은행 93,000,000원, 백두기업 34,380,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 쪽에는 미배당이 남지만, 이 계산에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 채권자의 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 더블저축은행 / 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 주식회사더블저축은행 근저당권 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.09.02 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2020.09.29 신탁재산의 귀속으로 주식회사대양산업개발 앞으로 소유권이 이전됐고 해당 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 같은 날 접수된 을구 1번 주식회사더블저축은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023.12.29 주식회사백두기업 근저당권 200,000,000원, 2025.11.26 임의경매개시결정, 2026.01.28 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사백두기업 | 200,000,000원 | 34,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 293,000,000원, 예상 배당액은 127,380,000원, 미배당은 165,620,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 165,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 191,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 211,697,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 더블저축은행에 93,000,000원이 배당되지만, 2회 유찰 시 매각가 83,200,000원에서는 신청채권자 배당액도 81,302,400원으로 내려갑니다. 그만큼 채권자 전체의 미배당은 165,620,000원에서 211,697,600원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물이며 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고, 입찰 목적에 맞는 이용·등기 상태인지 원본 서류를 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 165,620,000원은 매수인 인수액 0원과 별개의 수치입니다.
- 후순위 공동담보 확인. 을구 2번 주식회사백두기업 근저당에는 공동담보목록 제2023-1212호가 기재돼 있으므로 원문을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 있고 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 130,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 가격 판단은 별도 거래사례 확인 후 해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.09.29 주식회사더블저축은행의 93,000,000원 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 130,000,000원부터 2회 유찰 시 83,200,000원까지 계산된 모든 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 점유관계와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 신건입니다. 채권자의 큰 미배당액만 보고 매수인이 그 금액을 떠안는 것으로 오해해서도 안 되고, 반대로 최저가 130,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다.
