광주지방법원 2025타경34490. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 감정요항표의 실제 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 오피스텔을 가리킵니다. 소유자는 주식회사대양산업개발입니다. 권리구조의 기준점은 2020.09.29. 설정된 더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2023.12.29. 백두기업 근저당권 200,000,000원이 설정됐고, 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.28. 국민건강보험공단 압류, 2026.03.12. 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 확인된 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 89 충장홀리어스오피스텔주건축물 1동 4층405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더블저축은행 / 930,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 근저당권 · 주식회사더블저축은행 · 채권최고액 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2020.09.02. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2020.09.29. 주식회사대양산업개발로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 더블저축은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 백두기업 근저당, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없고, 신건 130,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 시세 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사백두기업 | 200,000,000원 | 34,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 293,000,000원 중 예상 배당액은 127,380,000원이고, 미배당액은 165,620,000원입니다. 주식회사백두기업 근저당에서 미배당이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지하철 1호선 금남로4가역 남서측 인근이며, 주변에 상가·오피스텔·업무용건물·근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 위생·급배수·승강기·소방·난방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 토지면적은 172.4㎡, 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 재확인하세요.
- 용도 재확인. 사건상 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태를 함께 보고 공부·현황·사용승인 관련 내용을 대조하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 130,000,000원의 적정성을 주변 오피스텔 거래자료로 별도 검증하세요.
- 후순위 채권. 백두기업 근저당과 압류는 매각으로 소멸하지만 배당 부족 자체와 매수인 인수 여부는 구분해서 보세요. 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남아 있다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2020.09.29. 더블저축은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·경매개시·압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 0명, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 사건상 근린시설, 실제 이용은 오피스텔이라는 점과 최근 실거래 비교자료가 없다는 점 때문에 가격 판단은 별도 단계입니다. 따라서 이 물건은 권리 구조만 보고 신건 130,000,000원을 싸다고 평가하기보다, 오피스텔 시장가격과 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
