광주지방법원 2025타경50460. 해남읍 성내리 33-9, 통칭 101스퀘어의 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이고, 권리분석의 출발점은 2018.04.25 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,405,000,000원으로 이 근저당이 말소기준이 되며, 뒤의 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인이 4명 확인됩니다. 박병곤은 106호를 주거로 사용하며 보증금 100,000,000원, 월차임 750,000원이고, 나머지 임차인도 회의실·사무실·스터디카페 용도로 점유합니다. 그러나 네 임차인 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 명세서상 인수권리 없음과 별개로 이 부분은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층106호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2020.12.10 서광신용협동조합 근저당, 2023.09.26 진보종합건설 주식회사 가압류, 2024.05.13 광주광역시 서구 압류, 2025.04.04 해남군 압류, 2025.05.27 임의경매개시결정, 2025.07.03 조봉주 가압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
한편 말소기준 근저당은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 확인됩니다. 따라서 실제 배당 단계에서는 근저당권 이전과 채권양도 반영 상태를 등기부 및 배당 관련 원본과 대조해야 합니다.
② 임차인 — ‘인수 0원’ 확정 전 반드시 확인
현황조사와 문건접수상 보증기관 승계나 대위변제 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 4명입니다. 네 명 모두 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력은 일괄적으로 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 · 주거 | 100,000,000원 | 750,000원 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 2. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 325,566,000원 |
| 3. 근저당 · 서광신용협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,966,300,000원 가운데 예상 배당은 325,566,000원이고, 미배당은 3,640,734,000원입니다. 이 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·물리적 사용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 해남군청 남서측 인근으로, 주변에는 아파트 단지·근린생활시설·학교·관공서가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호합니다. 동측과 남측으로 노폭 약 15m 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 (가)~(차)는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상6층이며 사용승인일은 2018.04.10입니다.
- 설비. 일반 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 635.0㎡, 사다리형·평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 일반상업지역·준주거지역·방화지구 등이 적용되고 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 실제 임차인 4명 모두 전입신고일이 미상입니다. 특히 106호를 주거로 사용하는 박병곤의 대항력 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 배당요구 상태 확인. 박병곤은 2025.08.05, 이수화는 2025.08.04 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 상태는 원본 확인이 필요합니다.
- 106·107·203호 결합사용 확인. 경계벽 제거와 내부계단 설치 상태, 독립성 회복 및 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.04.25 말소기준 근저당은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 채권양도와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 미반영 항목 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유관계는 미확정”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당 이후의 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 적고 있습니다.
그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 4명의 전입신고일이 모두 미상이라 대항력은 아직 판정할 수 없고, 106호는 107호와 경계벽을 제거해 합쳐 사용하면서 내부계단으로 203호와도 연결돼 있습니다. 시세 실거래 자료도 없어 331,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준은 명확하지만 임차·점유와 물리적 이용상태 확인이 선행되어야 하는 근린시설로 보는 것이 안전합니다.
