광주지방법원 2025타경50460. 해남군청 남서측 인근의 통칭 ‘101스퀘어’ 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 사건의 말소기준은 2018.04.25. 설정된 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 2,405,000,000원 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 전세권과 근저당, 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기부만 보면 기준권리가 매우 선명합니다. 하지만 이 사건은 점유관계 확인이 핵심입니다. 특히 201호를 포함해 사용 중인 재단법인해남문화관광재단은 보증금 90,000,000원·월세 2,550,000원으로 조사됐으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등록 전세권이 후순위라 소멸한다는 사실과 별개로, 점유에 기초한 대항력 여부를 확정적으로 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층 201호 · 도로명주소 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호 · 사용승인일 2018.04.10 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2018.04.25. 광주어룡신용협동조합 근저당입니다. 2024.01.29. 설정된 재단법인해남문화관광재단의 전세권 90,000,000원, 2024.05.07. 지현아 근저당 330,000,000원, 진보종합건설 주식회사와 조봉주의 가압류, 광주광역시 서구와 해남군의 압류, 경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다.
② 점유·임차 — 대항력은 ‘유’가 아니라 ‘미상’
| 점유·임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 | 100,000,000원 | 750,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.05 | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.04 | 해당 없음 |
| 회의실 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
조사된 모든 점유·임차 항목은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 특히 이 사건의 201호를 명시적으로 포함하는 (재)해남문화관광재단은 등기부상 2024.01.29. 전세권 90,000,000원을 설정했는데, 이 전세권 자체는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 점유에 따른 별도 대항력 여부는 확인되지 않았으므로 ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 재단법인해남문화관광재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 지현아 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,038,300,000원에 대해 현재 회차 채권자 배당액은 249,644,000원, 미배당액은 3,788,656,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 3,788,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 3,838,744,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 3,878,815,840원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 신청채권 1,630,000,000원은 어느 회차에서도 충족되지 않고, 매각가가 낮아질수록 미배당액은 증가합니다. 실거래 비교 대신 이 사건에서는 배당 부족과 점유 불확실성을 가격 판단과 함께 점검하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호하며, 동측과 남측에 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이고 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 635.0㎡, 평지의 사다리형이며 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 시설. 일반 위생·급배수설비, 시스템에어컨 냉난방설비, 승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 확인. (재)해남문화관광재단이 201·601호를 회의실로 사용하며 보증금 90,000,000원·월세 2,550,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 조사된 점유자들의 전입신고일이 확인되지 않았으므로 ‘대항력 없음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 접근해야 합니다.
- 별도 ‘회의실’ 점유 확인. 매각물건명세서에는 호실·보증금이 명확하지 않은 ‘회의실’ 항목이 기재돼 있으므로 201호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 전세권. 재단법인의 전세권 90,000,000원은 2024.01.29. 설정으로 말소기준보다 후순위여서 등기상 매각으로 소멸합니다.
- 관계인 확인. 박병곤은 조사상 임차인이면서 지현아 근저당의 채무자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 기준 채권 미배당이 3,788,656,000원으로 크고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 확인이 필요하다”
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2018.04.25. 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 전세권·근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서도 명시 인수권리를 해당사항없음으로 적고 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 201호를 실제 사용하는 재단법인의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않았고, 별도의 ‘회의실’ 점유 항목 역시 보증금과 호실이 명확하지 않습니다. 따라서 이 물건을 ‘완전한 권리 안전형’으로 단정하기보다는, 등기상 인수는 없지만 점유 대항력 확인이 남은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 등기 순위는 합격, 점유 확인은 보류. 이 사건의 핵심입니다.
