광주지방법원 2025타경50460. 해남읍 성내리 33-9, 4층 401호의 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상6층이며, 본건 401호는 제4층에 위치합니다. 사용승인일은 2018.04.10.이고 근린생활시설로 이용 중입니다.
등기 흐름의 핵심은 2018.04.25. 설정된 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 2,405,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 진보종합건설 주식회사·브이씨앤텍 주식회사·서형숙·조봉주의 가압류, 광주광역시 서구와 해남군의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호 |
| 사용승인일 | 2018.04.10. |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준
말소기준권리 이후의 주요 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.08.16. 재산보전처분은 2025.02.24. 회생절차폐지결정을 원인으로 이미 말소됐습니다. 2026.03.10.에는 최초 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 권리의 시간적 기준은 2018.04.25.의 근저당 설정입니다.
② 임차관계 — 본건 외 호실 4건, 대항력은 미상
현황조사 등에 기재된 임차 관련 내역은 4건입니다. 모두 401호가 아닌 106호, 201·601호, 402·403·404호, 501·502·503호로 기재돼 있습니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 각 임차인의 대항력·우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 | 100,000,000원 | 750,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
박병곤은 2025.08.05., 이수화는 2025.08.04. 배당요구가 접수돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차 관련 내역은 4건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서형숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,202,000원을 제외한 238,798,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 그 뒤 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 3,906,279,932원에 비해 예상 배당액은 238,798,000원으로, 3,667,481,932원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근에 위치하고, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·학교·관공서가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 토지 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 635.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 3,029,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템에어컨 냉난방·승강기·소방·주차설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.04.25. 광주어룡신용협동조합 근저당이 기준이며, 2026.03.10. 근저당권 이전 내용까지 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 401호 점유관계 확인. 조사된 임차 내역 4건은 모두 다른 호실로 기재돼 있으므로, 실제 401호의 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 단정 금지. 조사된 4건은 전입신고일이 없어 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2018-89호가 기재돼 있으므로 전체 담보범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 근린시설 환금성 점검. 신건 가격 243,000,000원 자체에 대한 임대수익·공실·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리가 깔끔하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 243,000,000원인 신건이고, 총 채권액은 3,906,279,932원으로 매각대금보다 훨씬 큽니다. 또한 건물 내 다른 호실 임차 관련 4건은 대항력·우선변제 여부가 미상입니다. 따라서 결론은 인수 0원이라는 권리 장점은 분명하지만, 신건 가격의 수익성과 401호 실제 점유관계는 입찰 전 반드시 별도로 확인해야 하는 근린시설입니다.
