광주지방법원 2025타경50460. 해남읍 성내리 33-9의 2층 202호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2018.04.25. 설정된 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 2,405,000,000원 근저당권입니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류, 광주광역시 서구 압류, 브이씨앤텍 주식회사·서형숙·조봉주의 가압류, 해남군 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
이 사건에서 먼저 분리해서 봐야 할 부분은 등기상 권리와 실제 점유입니다. 등기상으로는 매각물건명세서에 인수할 권리가 없다고 명시돼 있고 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 현황조사에는 106호·201호·601호·402호·403호·404호·501호·502호·503호 등 다른 호실의 임차내역이 확인됩니다. 이들을 본건 202호의 임차인으로 합산하거나 인수보증금으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 2018.04.10 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.04.25. 을구 1번 근저당권입니다. 채무자는 주식회사금상, 근저당권자는 광주어룡신용협동조합, 채권최고액은 2,405,000,000원이며 공동담보목록 제2018-89호가 기재돼 있습니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2026.03.10.에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 원인은 2025.11.27. 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 2018.04.25.의 말소기준 시점 자체를 뒤로 미루는 새로운 선순위 권리가 아닙니다.
② 임차·점유 — 본건 202호와 다른 호실을 구분
| 임차인 | 호실 / 이용 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 | 100,000,000원 | 750,000원 | 2025.08.05 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
위 임차인들은 모두 현황조사상 202호가 아닌 다른 호실에 기재돼 있습니다. 따라서 이들의 보증금을 본건 202호 매수인이 인수하는 금액으로 합산할 수 없습니다. 또한 전입신고일이 확인되지 않아 이 임차인들의 대항력을 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서형숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 242,000,000원 전부가 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진됩니다. 총 채권액 3,906,279,932원 중 채권자 예상배당은 237,812,000원, 미배당은 3,668,467,932원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 가격 판단 — 신건 242,000,000원을 시세로 착각하면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 모두 242,000,000원이라는 이유만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 현 회차는 감정가 100%인 신건이며, 1회 유찰 시 193,600,000원, 2회 유찰 시 154,880,000원으로 내려가는 시나리오가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·학교·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 아스팔트포장도로가 소재하며, 토지 특성은 중로각지입니다.
- 용도. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역·준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하고 중로2류가 접합니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 사다리형, 토지면적 635.0㎡, 공시지가 3,029,000원/㎡입니다.
- 건물. 일반 위생·급배수설비, 시스템에어컨 냉난방설비, 승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 이전 확인. 2018년 근저당권이 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기와 채권관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 202호 점유 확인. 조사된 임차인 4건은 다른 호실입니다. 실제 202호의 현재 점유자·영업자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 재확인. 202호와 203호 공간 사용에 관한 과거 조사와 2026.07.31. 재조사 결과를 건축물현황도면과 함께 대조하는 것이 안전합니다.
- 세금 우선순위 확인. 광주광역시 서구와 해남군의 압류가 등기돼 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 체납액 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 없이 감정가 242,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 근린시설의 임대수익·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 변경사항을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 명확, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.04.25. 광주어룡신용협동조합 근저당이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격 메리트까지 보장하는 것은 아닙니다. 본건은 근린생활시설이고 실거래 비교 근거가 없어 감정가 242,000,000원의 시장 적정성을 바로 판단할 수 없습니다. 다른 호실에 여러 임차인이 있고 202호·203호 공간 사용에 대한 재조사 이력도 있으므로 현장 점유와 경계를 확인해야 합니다. 권리분석은 합격권, 가격과 현장 확인은 보류. 이 두 가지를 분리해서 접근하는 사건입니다.
