광주지방법원 2025타경50460. 해남읍 성내리 소재 근린시설로, 감정평가상 일련번호 전체가 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건 501호의 등기상 말소기준은 2018.04.25 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,405,000,000원입니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류 713,300,000원, 광주광역시 서구 압류, 브이씨앤텍 주식회사 가압류 137,979,932원, 서형숙 가압류 150,000,000원, 해남군 압류, 조봉주 가압류 500,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인에게 남는 권리는 표시되지 않았고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에는 복수의 임차·점유관계가 확인됩니다. 특히 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없는 상태라는 점이 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층501호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호 · 사용승인일 2018.04.10 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.04.25 광주어룡신용협동조합의 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 2,405,000,000원이고 공동담보목록 제2018-89호가 기재되어 있습니다. 2026.03.10에는 이 근저당권의 광주어룡신용협동조합 지분 전부가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.
말소기준 이후 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.08.16 재산보전처분은 양도·담보권설정·임차권설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 내용이었으나, 2025.02.24 회생절차폐지결정을 원인으로 말소등기가 이루어졌습니다.
② 임차·점유 관계 — ‘대항력 가능·미상’이 핵심
| 이름 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 | 100,000,000원 | 750,000원 | 2025.08.05 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 스터디 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
6건 모두 전입신고일이 확인되지 않았고 확정일자도 제시되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 반대로 단순히 대항력이 없다고 배제할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 ‘스터디’와 ‘점포’는 보증금 자체가 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 및 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 2. 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 236,826,000원 |
| 3. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서형숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,906,279,932원 중 236,826,000원이 배당되고, 미배당액은 3,669,453,932원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 확인은 그대로 필요
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 241,000,000원 | 236,826,000원 | 3,669,453,932원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 3,716,979,132원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 3,754,999,292원 | 0원 |
현재 제공된 배당 시나리오에서는 241,000,000원, 192,800,000원, 154,240,000원 어느 회차에서도 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 다만 임차·점유관계의 대항력과 보증금이 확정된 것은 아니므로, 최저가가 내려간다는 사실만으로 권리 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(가)~(차)는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 501호 현황. 벽체 철거를 통해 501호·502호와 합쳐진 상태로 이용 중이며, 현황조사에서는 501·502·503호를 이수화가 스터디카페로 점유하는 것으로 조사되었습니다.
- 경계복원. 경계벽 복원이 용이하고 각 호별 전유부분의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정 가능합니다.
- 입지. 해남군청 남서측 인근이며 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 중로2류가 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 635.0㎡, 업무용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨 냉·난방설비, 승강기, 소방 및 주차설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유관계 원본 대조. 이수화는 501·502·503호 스터디카페 점유, 보증금 30,000,000원·월차임 2,500,000원으로 조사되고 2025.08.04 배당요구가 접수됐습니다. 전입신고일·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유 확인. ‘스터디’와 ‘점포’는 보증금 미상이며 전입신고일도 확인되지 않습니다. 대항력 가능성과 인수 위험을 단정하지 말고 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 합벽 상태 확인. 501·502호가 벽체 철거로 합쳐진 상태로 이용 중이라는 비고가 있으므로 현장 구조와 경계복원 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 등기상 말소 확인. 말소기준 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 2026.03.10 근저당권 지분 전부이전 등기의 현재 권리관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 241,000,000원이 시장 대비 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 임차 리스크 0”
이 사건의 등기 구조 자체는 분명합니다. 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 입찰 판단에서 더 중요한 부분은 현황입니다. 501호를 포함해 복수 호실에 임차·점유관계가 있고, 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유까지 존재하므로 임차관계 원본 검증 전에는 ‘인수 0원 확정형’으로 분류하기 어렵습니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트에 별도 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 등기상 말소 구조는 양호하지만, 임차·점유 확인이 선행돼야 하는 신건 근린시설입니다.
