광주지방법원 2025타경50460. 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층 403호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사금상이고 2018.04.25 소유권보존과 같은 날 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 2,405,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 2018.04.25 근저당이 말소기준권리이며, 이후 진보종합건설 주식회사·브이씨앤텍 주식회사·서형숙·조봉주의 가압류와 광주광역시 서구·해남군의 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 기준권리 이후 등기들이 정리되는 전형적인 형태지만, 점유관계는 한 단계 더 확인해야 합니다. 현황조사에는 402·403·404호를 함께 사용하는 박지원(국회의원사무소)가 보증금 50,000,000원, 월차임 1,496,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 보완 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태 근린생활시설 · 지하1층/지상6층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 주식회사금상 (2018.04.25 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 1,630,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,405,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.09.26 진보종합건설 주식회사의 가압류를 시작으로 압류·가압류가 이어졌고, 2025.05.27 광주어룡신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2026.03.10에는 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 등기상 담보권의 이전이 있어도 말소기준 시점은 2018.04.25로 확인됩니다.
임차인·점유관계 — 대항력·우선변제는 ‘미상’으로 관리
| 점유자 | 사용 부분 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 | 100,000,000원 | 750,000원 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2025.08.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
각 점유 내역의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 일괄적으로 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없습니다. 특히 본 표제 호실인 403호는 박지원(국회의원사무소)의 402·403·404호 사용 범위에 포함됩니다.
② 가격·회차 비교 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 203,000,000원으로 신건입니다. 동일 유형의 최신 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 3,706,921,932원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 3,746,953,532원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 3,778,978,812원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가도 203,000,000원 → 162,400,000원 → 129,920,000원으로 낮아지지만, 채권총액이 매우 커 미배당액은 오히려 증가합니다. 다만 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 그와 별개로 403호 포함 점유자의 대항력·우선변제 여부는 아직 확정되지 않았으므로 실제 입찰 판단에서는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 199,358,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 서형숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 3,906,279,932원 중 199,358,000원이 배당되고 3,706,921,932원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근의 통칭 101스퀘어에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로, 403호는 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2018.04.10입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템에어컨 냉난방·승강기·소방·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 아스팔트포장도로가 소재하며, 토지는 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역·방화지구이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 기재도 없습니다.
- 환금성. 근린시설이라는 이용상태와 입지·도로 조건은 확인되지만, 동일 유형 최신 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 403호 점유관계 확인. 박지원(국회의원사무소)의 402·403·404호 임대차에 대해 전입신고일·확정일자와 실제 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금 50,000,000원이 확인되더라도 기준일이 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 맞습니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 403호 포함 임차내역은 배당요구와 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당표와 함께 원문 대조가 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.04.25 설정된 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 203,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 실거래 비교 없이 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “명시 인수 0원”과 “임차인 리스크 0”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기만 보면 구조가 선명합니다. 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 기재하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 403호에는 별도의 확인 포인트가 남습니다. 402·403·404호를 사용하는 박지원(국회의원사무소)의 보증금 50,000,000원 임대차는 전입신고일·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있다고 단정할 수도, 반대로 인수위험이 완전히 없다고 확정할 수도 없습니다. 여기에 동일 유형 실거래 비교까지 확인되지 않아 203,000,000원이 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 명확하지만, 403호 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 신건입니다.
