광주지방법원 2025타경50460. 분석 대상은 해남읍 성내리 33-9, 2층 203호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금상이고, 등기상 말소기준은 2018.04.25. 설정된 광주어룡신용협동조합의 채권최고액 2,405,000,000원 근저당권입니다. 이후 2020.12.10. 서광신용협동조합 근저당권 348,000,000원, 진보종합건설 주식회사 가압류 713,300,000원, 지방자치단체 압류, 조봉주 가압류 500,000,000원 등이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2026.03.10.에는 2018년 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되어 있습니다. 이는 새로운 후순위 담보가 아니라 등기상 기존 1번 근저당권의 권리이전입니다. 한편 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호 · 사용승인일 2018.04.10 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 413,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심 기준일은 2018.04.25.입니다. 이후 설정·집행된 권리 중 2020.12.10. 서광신용협동조합 근저당권, 2023.09.26. 진보종합건설 주식회사 가압류, 2024.05.13. 광주광역시 서구 압류, 2025.04.04. 해남군 압류, 2025.05.27. 임의경매개시결정, 2025.07.03. 조봉주 가압류는 제공된 판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 4명, 그러나 203호 특정 점유자는 없다
현황조사·문건접수 등에 등장하는 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 보증금은 각 임차인의 금액을 그대로 표시했습니다. 다만 4명 모두 조사된 점유부분이 106호, 201·601호, 402·403·404호, 501·502·503호로서 203호는 적시되어 있지 않습니다. 또한 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 이들에 대해 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 · 주거 | 100,000,000원 / 750,000원 | 2025.08.05 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 / 2,550,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 / 1,496,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 2025.08.04 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 413,000,000원, 최저가 413,000,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차에서 확인되는 실질취득액은 매각가 413,000,000원에 인수액 0원을 반영한 413,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 413,000,000원 | 406,470,000원 | 3,559,830,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 330,400,000원 | 324,974,400원 | 3,641,325,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 264,320,000원 | 259,819,520원 | 3,706,480,480원 |
유찰될수록 매각가격은 낮아지지만 그만큼 선순위 채권의 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 회차 변화는 현재 자료상 ‘인수액 증가’가 아니라 채권자 미회수액 증가로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 406,470,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 서광신용협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,966,300,000원 중 406,470,000원이 배당되고, 3,559,830,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 등기상 1번 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건 일련번호는 근린생활시설로 이용중입니다. 203호는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물의 제2층에 위치합니다.
- 입지. 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 해남군청 남서측 인근이며, 주변에는 아파트 단지·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다. 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비, 시스템에어컨 냉·난방설비, 승강기·소방·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역·방화지구에 걸리고, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,029,000원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형, 업무용으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유관계 재확인. 조사 임차인 4명의 점유부분에는 203호가 없습니다. 실제 현장 점유자와 사용관계는 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 조사된 임차인들의 전입신고일·확정일자가 확인되지 않았으므로 각 점유호의 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 413,000,000원 자체만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 선순위 근저당권 이전 확인. 2018년 1번 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 배당 단계의 현재 권리자 표시를 원문과 대조할 필요가 있습니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당표 원문을 확인해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 결론이다
이 물건의 권리구조는 기준이 분명합니다. 2018.04.25. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 제공된 예상배당에 따른 실질취득액은 현재 회차 기준 413,000,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 실거래 시세가 제공되지 않아 413,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없고, 조사된 임차인 4명은 모두 203호 외 다른 호실을 점유하면서 전입·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 결론은 “등기·명세상 인수는 0원, 203호 직접 임차인은 특정되지 않았지만 가격은 별도 검증이 필요한 근린시설”입니다.
