광주지방법원 2025타경50460. 해남읍 성내리 33-9, 1층 107호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사금상이고, 말소기준은 2018.04.25 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 2,405,000,000원입니다. 그 뒤 서광신용협동조합 근저당 348,000,000원, 진보종합건설 주식회사 가압류 713,300,000원, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 조봉주 가압류 500,000,000원과 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 물건은 권리관계보다 점유와 물리적 구획을 더 세밀하게 확인해야 합니다. 비고에는 “106호와 벽체 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)”이고, 내부계단을 설치해 203호와도 1동으로 사용 중이라고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 · 사용승인일 2018.04.10 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 서광신용협동조합 근저당, 진보종합건설 주식회사·조봉주의 가압류, 광주광역시 서구·해남군의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.16 재산보전처분은 2025.02.24 회생절차폐지결정에 따라 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 4건 모두 대항력 판정 미상
| 점유자 | 사용 부분 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 · 주거 | 100,000,000원 / 750,000원 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.08.05 | 승계 아님 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 / 2,550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 / 1,496,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.08.04 | 승계 아님 |
위 점유관계는 모두 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 따라서 전부 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고에 해당하는 점유자는 없습니다.
③ 가격 흐름 — 신건 2.68억, 유찰 시 2.144억·1.7152억
현재 회차는 감정가의 100%인 268,000,000원입니다. 1회 유찰 시 214,400,000원, 2회 유찰 시 171,520,000원으로 계산되어 있습니다. 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 우위 판단은 하지 않고, 이 사건에서는 권리·점유·구획 상태를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 268,000,000원 | 263,448,000원 | 3,702,852,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 3,755,701,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 3,797,981,280원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 263,448,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서광신용협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,966,300,000원 중 채권자 배당은 263,448,000원, 미배당은 3,702,852,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 해남군청 남서측 인근으로, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 일반적인 위생·급배수·시스템에어컨 냉난방·승강기·소방·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 635.0㎡, 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며, 중로2류와 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 점유범위 확인. 106호에는 박병곤의 점유관계가 확인되고, 106호와 경계벽을 철거해 합쳐진 상태라는 비고가 있으므로 107호의 실제 점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 203호 연결 상태 확인. 내부계단을 통해 203호와 1동으로 사용하는 복층구조가 기재되어 있으므로 출입동선과 분리 가능 상태를 확인하세요.
- 경계벽 복원 확인. 2026.07.31 사실조회회신상 복원이 용이하다고 되어 있으나 실제 현장 상태와 공사 범위를 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 점유관계 4건 모두 전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당 3,702,852,000원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·사실조회회신을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”보다 현장 경계가 중요하다
이 물건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 “권리가 깨끗하다”에서 끝내면 부족합니다. 비고상 106호와 벽체를 철거해 합쳐 사용하고 203호와 내부계단으로 연결된 상태이며, 106호에는 실제 점유관계도 확인됩니다. 현황조사의 4건은 전입신고일과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 사실조회회신상 경계 복원은 용이하다고 되어 있으므로, 등기상 인수 0원은 장점이지만 실제 입찰 판단의 승부처는 점유범위와 구획 복원 상태 확인입니다.
