광주지방법원 2025타경50460. 본건은 해남읍 성내리 33-9, 군청길 1 소재 집합건물의 4층 404호 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 전체는 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상6층, 사용승인일은 2018.04.10.입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이고 2018.04.25. 소유권보존 등기가 이뤄졌습니다.
권리순위의 기준은 같은 날 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 2,405,000,000원입니다. 이후 진보종합건설 주식회사, 브이씨앤텍 주식회사, 서형숙, 조봉주의 가압류와 광주광역시 서구·해남군의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층404호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 · 사용승인일 2018.04.10. |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.04.25. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당입니다. 2023년 이후 가압류와 압류, 2025.05.27. 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2024.08.16. 재산보전처분은 2025.02.24. 이미 말소됐습니다. 2026.03.10.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 근저당권자 승계가 등기되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 404호가 핵심
| 점유·임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 | 100,000,000원 | 750,000원 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.08.05. | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.08.04. | 해당 없음 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 사건 조사에는 여러 호실의 임차·점유관계가 함께 나타납니다. 이 가운데 본건 404호와 직접 연결되는 조사 내용은 박지원(국회의원사무소)의 402·403·404호 사무실 사용입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 1,496,000원으로 확인되지만 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 有 또는 우선변제권 有로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 — 실거래 비교자료 없이 가격 단정 금지
본건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 193,000,000원 또는 최저가 193,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격 메리트는 실거래 자료가 확인되기 전까지 유보하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 189,498,000원 |
| 2. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 브이씨앤텍 주식회사 | 137,979,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서형숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,906,279,932원 중 예상배당은 189,498,000원이고, 미배당액은 3,716,781,932원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 635.0㎡, 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 일반적인 위생·급배수·시스템에어컨 냉난방·승강기·소방·주차설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 임대차 원본 확인. 박지원(국회의원사무소)의 402·403·404호 사용관계, 보증금 50,000,000원, 월차임 1,496,000원과 실제 계약 범위를 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일·확정일자가 확인되지 않으므로 현재 자료만으로 대항력 또는 우선변제권을 확정하지 마세요.
- 별도 점유기재 확인. 매각물건명세서에 “사무실·주거” 기재가 있으나 보증금이 확인되지 않으므로 본건과의 관련 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2018.04.25. 광주어룡신용협동조합 근저당이 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 흐름을 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 비교자료 확보. 실거래 시세가 없는 상태이므로 감정가 193,000,000원만으로 가격 매력을 판단하지 마세요.
- 배당표 재확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 이후 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계는 확인이 필요하다”
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2018.04.25. 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 되어 있습니다. 그러나 본건 404호는 현황조사상 박지원(국회의원사무소)의 402·403·404호 사무실 사용범위에 포함되고, 보증금 50,000,000원·월차임 1,496,000원이 확인됩니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않는 만큼 대항력은 ‘있다’가 아니라 ‘가능·미상’으로 보는 것이 정확합니다.
또한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 193,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기권리 소멸이라는 장점과 404호 임차관계 및 가격 검증 필요성이 동시에 존재합니다. 결론은 등기권리는 비교적 명확하지만, 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
