광주지방법원 2025타경50460. 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층402호 근린시설입니다. 감정평가에서는 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호가 함께 조사됐고, 일련번호(가)~(차)는 모두 근린생활시설로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 이 가운데 402호는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물의 제4층에 있으며, 사용승인일은 2018.04.10입니다.
등기부상 소유자는 주식회사금상입니다. 소유권보존과 같은 날인 2018.04.25 광주어룡신용협동조합이 채권최고액 2,405,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 진보종합건설 주식회사의 가압류, 광주광역시 서구 및 해남군의 압류, 임의경매개시결정, 조봉주의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50460 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상6층 · 제4층 제402호 · 사용승인일 2018.04.10 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 1,630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.04.25 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,405,000,000원, 근저당권자는 광주어룡신용협동조합이며 채무자는 주식회사금상입니다. 이 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 402호 점유자의 대항력은 확인 필요
| 임차·점유자 | 사용 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병곤 | 106호 | 100,000,000원 | 750,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (재)해남문화관광재단 | 201,601호 · 회의실 | 90,000,000원 | 2,550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지원(국회의원사무소) | 402,403,404호 · 사무실 | 50,000,000원 | 1,496,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수화 | 501,502,503호 · 스터디카페 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
402호와 직접 겹치는 현황조사 점유자는 박지원(국회의원사무소)로, 402·403·404호를 사무실로 사용하며 보증금 50,000,000원, 차임 1,496,000원으로 조사됐습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 따라서 명세서상 인수권리 없음과 별개로 실제 점유·계약관계 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 2,405,000,000원 | 145,128,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 3,618,300,000원 중 145,128,000원이 배당되고, 미배당은 3,473,172,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 3,473,172,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 3,502,357,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,720,000원 | 92,615,040원 | 3,525,684,960원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 148,000,000원에서 118,400,000원, 94,720,000원으로 낮아지고 채권자의 미배당은 커집니다. 다만 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 만큼 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기보다는 근린시설의 실제 임대수익과 주변 거래·호가를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 대상 일련번호(가)~(차)는 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 635.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 시설. 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 점유계약 확인. 박지원(국회의원사무소)의 402·403·404호 사용관계, 보증금 50,000,000원, 차임 1,496,000원의 계약 원본과 신고관계를 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.04.25 을구 1번 근저당권과 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내용을 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 명도 분리. 현재 배당 추정상 인수액은 0원이지만 실제 점유자의 명도와 계약관계는 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 148,000,000원이 적정한지는 주변 근린시설의 거래와 임대수익을 추가로 대조해 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2018.04.25 광주어룡신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재됐고, 현재 및 유찰 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
그러나 402호를 실제로 사용하는 박지원(국회의원사무소)을 포함해 점유자들의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 별도로 남습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 말소형이지만, 점유 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어려운 근린시설”로 보는 것이 적절합니다. 신건 최저가 148,000,000원의 가격 적정성 역시 실거래 비교 없이 단정하지 말고, 점유관계와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
