수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 강민규·이유미가 각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이며, 신청채권자는 경기수산업협동조합, 청구액은 1,422,191,585원입니다.

권리판정에서 가장 눈여겨볼 부분은 임차관계입니다. 등기된 임차권자 이동익은 보증금 170,000,000원, 임대차계약일 2023.04.06, 확정일자 2023.04.06, 점유개시 2023.05.05, 주민등록 2023.05.09로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 270,000,000원 매각가 가정에서는 이 보증금이 전액 배당됩니다.

반면 편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·문보라·주찬양은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 특정되지 않습니다. 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 전입일이 모두 현재 말소기준일인 2025.05.20보다 앞서므로 대항력 가능성이 남아 있는 미상 임차인으로 보고, 실제 계약서와 매각물건명세서에서 보증금·점유·확정일자·배당요구 효력을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인이 많다

현재 권리판정상 말소기준은 2025.05.20 임의경매개시결정입니다. 같은 날 이동익의 주택임차권등기도 접수됐고, 이 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이동익의 주민등록일은 2023.05.09, 확정일자는 2023.04.06으로 기준일보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 이동익 1.7억은 배당, 8명은 금액 미상

이동익은 전유부분 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고, 보증금 170,000,000원과 확정일자·주민등록일·배당요구가 모두 확인됩니다. 현재 배당표에서는 전액 170,000,000원이 우선변제되는 것으로 계산돼 매수인에게 남는 금액은 0원입니다.

하지만 나머지 8명은 상황이 다릅니다. 전입은 기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제의 최종 성립 여부, 실제 인수될 보증금 규모를 단정할 수 없습니다. 특히 배당요구가 확인된 편하늘·정윤서도 확정일자와 보증금이 미상이어서 배당·인수 구조를 금액으로 확정하기 어렵습니다.

③ 가격·회차 — 최저가보다 인수 위험을 먼저 본다

현재 회차는 감정가와 동일한 270,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원입니다. 그러나 이번 사건은 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 임차인의 실제 보증금과 배당가능액이 확정되지 않으면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다.

2회 유찰 시 시나리오에서는 매수인 인수액이 419,200원으로 계산됩니다. 여기에 보증금 미상 임차인들의 실제 권리관계가 추가로 확인될 경우 최종 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

현재 270,000,000원 가정에서는 이동익의 보증금 170,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 95,420,000원이 남으며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 매교역과 수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 지상 5층 철근콘크리트 건물, 사용승인일은 2023.03.17입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동남측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 현장확인. 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문 및 표준적 상황을 토대로 평가됐으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 9명 실명 대조. 보증기관 승계자가 아닌 실제 임차인 9명입니다. 각 인원의 현재 점유 여부와 독립된 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 8명 확인. 편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·문보라·주찬양의 계약서상 보증금과 확정일자를 확인해야 최종 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
• 이동익 배당 확인. 보증금 170,000,000원, 확정일자 2023.04.06, 주민등록 2023.05.09, 배당요구 2025.05.20을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
• 권리연쇄 확인. 2023.03.31 근저당권 설정, 이후 근저당권 이전 및 근질권 설정이 이어져 있으므로 최신 등기사항전부증명서의 존속·말소 상태를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 2회 유찰 시 인수 발생. 172,800,000원 시나리오에서는 계산상 419,200원의 매수인 인수가 발생합니다. 유찰가만 보고 위험이 줄었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조·수선 필요성·실제 점유상태를 현장조사와 인도 과정까지 고려해 판단해야 합니다.

맺으며 — “0원 인수”보다 ‘미상 8명’이 먼저다

이 사건을 숫자 하나로만 보면 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다. 이동익의 보증금 170,000,000원이 270,000,000원 매각가 가정에서 전액 배당되기 때문입니다. 하지만 실제 권리분석의 무게중심은 여기에 있지 않습니다.

현재 말소기준일보다 앞서 전입한 실제 임차인이 총 9명이고, 그중 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력을 단정할 수는 없지만 대항력 가능성이 남아 있는 미상 임차인입니다. 따라서 최저가 270,000,000원이 싸거나 비싸다는 판단보다 먼저 각 임차인의 계약관계와 보증금 규모를 확정해야 합니다.

확인된 이동익만 보면 인수 0원, 사건 전체로 보면 인수 상한 미확정. 이 차이를 해소하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.