수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 5층 502호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 강민규·이유미 각 2분의 1 공유이고, 소유권보존과 민간임대주택등기가 2023.03.31 이루어졌습니다. 사용승인일은 2023.03.17입니다.
이 사건의 핵심은 근저당 채권액 자체보다 임차인 선순위성 및 미배당 보증금입니다. 권리분석 기준일로 제시된 2025.05.20 임의경매개시결정 이전에 여러 전입자가 존재하고, 주찬양은 2023.04.07 확정일자, 2023.04.28 전입·점유, 2025.02.10 주택임차권등기까지 마친 보증금 180,000,000원의 임차권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 5층 502호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 사용승인일 2023.03.17 |
| 소유자 | 강민규 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 1,422,191,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심
등기내역에는 2023.03.31 설정된 근저당권 2건이 각각 채권최고액 960,000,000원, 912,000,000원으로 나타나며, 두 번째 근저당은 2023.04.26 채권최고액 720,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 해당 근저당에는 말소 표시가 있는 한편 2025.12.19 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2026.01.22 추가 근질권 설정 내역도 이어집니다. 따라서 입찰 전에는 원본 등기부의 실제 말소선과 각 순위관계를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 그중 8명은 보증금 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 대상은 없고, 확인되는 실제 임차인은 9명입니다. 다만 주찬양을 제외한 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자 미상인 점을 반영해 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 하며, 승계액 역시 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 편하늘 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문보라 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤서 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이준혁 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주찬양 | 2023.04.28 | 180,000,000원 | 2023.04.07 | 2025.02.10 | 有 | 有 | 현재 0원 2회 유찰 24,933,120원 |
| 김성규 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동익 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김서영 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수민 | 2024.07.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 주찬양 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,742,000원 |
현재 배당가정에서는 주찬양 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액 1,422,191,585원에 대한 본 물건 시나리오상 배당액은 0원으로 반영되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 247,000,000원 | 62,742,000원 | 0원 | 247,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 197,600,000원 | 14,033,600원 | 0원 | 197,600,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 158,080,000원 | 0원 | 24,933,120원 | 183,013,120원 |
* 실질취득은 매각가와 확인된 매수인 인수액의 단순 합계입니다. 미상 임차인 8명의 잠재 인수액은 포함되지 않았습니다.
2회 유찰 시 매각가는 158,080,000원으로 내려가지만 주찬양의 보증금 180,000,000원을 모두 배당하지 못해 24,933,120원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 매각가와 인수를 합친 확인분 기준 실질취득은 183,013,120원입니다. 즉 158,080,000원만 보고 “64%까지 떨어졌으니 싸다”고 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 민간임대주택등기가 2023.03.31 등기돼 있습니다.
- 입지. 수원시청 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장과 근거리에 매교역·수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장확인. 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문·표준적 상황 등에 따라 파악됐으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 8명 보증금 확인. 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·문보라의 임대차계약, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상인 임차인은 “대항력 가능·미상” 단계입니다. 계약관계가 확인되기 전까지 인수액도 미상입니다.
- 주찬양 배당액 재확인. 현재 247,000,000원 시나리오에서는 180,000,000원 전액 배당이지만, 2회 유찰 시 24,933,120원의 미배당 인수가 계산됩니다.
- 낙찰가와 실질취득을 구분. 2회 유찰 시 최저가 158,080,000원이 아니라 확인분 기준 실질취득 183,013,120원을 자금판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 등기 순위 원본 대조. 기존 근저당의 말소 표시와 이후 근저당권 이전·근질권 설정이 함께 존재하므로 등기부 원본에서 실제 존속·말소 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택등기가 존재하므로 등록상태와 매각에 따른 처리 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 또는 유찰가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 실거래 비교가 없으므로 별도의 시세 검증 없이 가격 메리트를 전제하면 안 됩니다.
맺으며 — “확정 인수 0원”보다 중요한 것은 미상 8명이다
이 사건에서 확인된 주찬양 보증금 180,000,000원만 놓고 보면 현재 247,000,000원 매각가에서는 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 이 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리기 어렵습니다. 기준일인 2025.05.20보다 먼저 전입한 사람이 주찬양 외에도 8명 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 규모를 확정할 수 없기 때문입니다.
더구나 2회 유찰 시에는 주찬양 한 명만으로도 매각가 158,080,000원에 미배당 인수 24,933,120원이 붙어 확인분 기준 실질취득이 183,013,120원이 됩니다. 여기에 미상 임차인의 인수위험이 추가될 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가나 유찰가가 시세보다 싸다는 근거 역시 없습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라, 미상 임차인 8명의 보증금과 실제 대항력·배당관계를 얼마나 확실하게 해소하느냐입니다.
