🏠 실제 임차인 9명 💰 확정 인수 190,000,000원 ⚠️ 추가 보증금 8명 미상 📌 실질취득 최소 478,000,000원
수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 3층303호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 공유자는 강민규·이유미 각 2분의 1이고, 소유권보존과 민간임대주택등기는 2023.03.31. 접수됐습니다. 사건에서 제시된 기준일은 2025.05.20. 임의경매개시결정이며, 김성규의 주택임차권은 그보다 앞선 2025.02.13. 등기입니다. 김성규는 임대차계약일 2023.04.06., 주민등록·점유개시일 2023.05.02., 보증금 190,000,000원으로 기재돼 있고, 배당계산에서는 이 보증금이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
문제는 김성규 한 명으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김서영· 김수민·문보라·주찬양 등 8명이 추가로 나타납니다. 모두 전입일이 2023년 또는 2024년으로 2025.05.20.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 8명은 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 점유관계, 실제 임대차계약을 매각물건명세서와 원문서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층303호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 강민규 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 1,422,191,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2023.03.17 |
① 권리 흐름 — 확정 인수 1.9억, 추가 임차위험은 미확정
2023.03.31. 경기남부수산업협동조합 명의로 채권최고액 960,000,000원 및 912,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 두 등기는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 두 번째 근저당은 2023.04.26. 채권최고액이 720,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.12.19. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 완도금일수산업협동조합의 근질권 설정, 2026.01.22. 주식회사디앤에이치 등의 근질권 설정이 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 9명, 8명은 보증금 확인 전까지 위험금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성규 | 2023.05.02 | 190,000,000원 | 2025.02.13 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 편하늘 | 2023.04.14 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문보라 | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정윤서 | 2023.04.26 | 미상 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이준혁 | 2023.04.26 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주찬양 | 2023.04.28 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동익 | 2023.05.09 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김서영 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수민 | 2024.07.10 | 미상 | 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관이나 대위변제 승계자로 표시된 사람은 없어 실제 임차인은 9명입니다. 따라서 명단을 중복신고로 줄여 볼 근거가 없습니다. 김성규 외 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 전입일만으로 인수금액을 계산해서는 안 됩니다. 특히 배당요구가 확인되지 않은 점유자도 있어, 입찰 전 각 임대차계약과 전입·점유 지속 여부를 개별 확인해야 합니다.
③ 취득가 구조 — 현재 회차 최소 4.78억
현재 회차 최저매각가는 288,000,000원입니다. 여기에 김성규 보증금 190,000,000원이 확정적으로 인수되는 계산이므로, 알려진 범위의 실질취득액은 478,000,000원입니다. 이 금액에는 보증금 미상의 다른 8명에 대한 추가 인수액이 포함돼 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 288,000,000원 | 190,000,000원 | 478,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 230,400,000원 | 190,000,000원 | 420,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,320,000원 | 190,000,000원 | 374,320,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 인수 · 임차인 김성규 보증금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 283,168,000원 |
김성규 보증금 190,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 계산돼 있습니다. 현재 배당계산에서는 신청채권자 청구액 1,422,191,585원에 대한 배당액이 0원으로 표시돼 있어, 실제 배당순위와 채권관계는 원문서류를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 매교역과 수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2023.03.17입니다. 승강기·도시가스 난방·화재탐지·소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 7미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문 등에 의한 평가입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성규 190,000,000원 인수 확인. 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 다른 8명의 계약서 확인. 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김서영·김수민·문보라·주찬양의 보증금과 확정일자, 실제 점유 지속 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 편하늘은 2025.06.23., 정윤서는 2025.07.11. 배당요구가 확인되며 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31. 민간임대주택등기가 존재하므로 그 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 후속 담보권 원문 대조. 2025.12.19. 근저당권 이전·근질권 설정과 2026.01.22. 추가 근질권 설정의 관계를 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 회차는 최소 478,000,000원, 1회 유찰 시 최소 420,400,000원, 2회 유찰 시 최소 374,320,000원으로 계산한 뒤 추가 임차보증금을 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “2.88억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 매수인이 실제로 부담할 금액입니다. 김성규의 보증금 190,000,000원이 전액 인수되는 계산이므로 신건에서 알려진 실질취득액은 이미 478,000,000원입니다. 그리고 추가 점유자 8명은 보증금이 확인되지 않아 이 금액이 최종 총액도 아닙니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 상황에서는 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 9명의 임차관계를 완전히 확정하고, 그 다음 실질취득액을 계산한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
