수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 3층301호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 강민규·이유미가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 270,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계를 먼저 봐야 합니다. 현황조사와 문건접수, 매각물건명세서에 걸쳐 이름이 확인되는 임차인은 모두 9명이고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
등기상으로는 2023.03.31 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권들이 확인되고, 이후 상호변경과 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 근질권 설정이 이어집니다. 한편 제공된 말소기준 산정에서는 2025.05.20 임의경매개시결정을 기준으로 표시하고 있습니다. 임차인들의 전입일은 모두 그보다 빠르므로, 보증금·확정일자까지 확인되기 전에는 매수인 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 강민규 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,422,191,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2023.03.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
갑구에는 2023.03.31 소유권보존과 민간임대주택등기가 있고, 2025.05.20 경기수산업협동조합 채권자로 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 을구에는 2023.03.31 경기남부수산업협동조합의 근저당권 960,000,000원과 912,000,000원이 설정됐고, 두 번째 근저당권은 2023.04.26 채권최고액이 720,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.12.19 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 이루어지고 완도금일수산업협동조합의 근질권 설정, 2026.01.22 주식회사디앤에이치 등의 근질권 설정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 9명, 모두 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보라 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 편하늘 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤서 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준혁 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주찬양 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성규 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동익 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서영 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2024.07.10 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 편하늘은 2025.06.23, 정윤서는 2025.07.11 배당요구가 확인되지만, 두 사람 역시 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 나머지 7명은 현재 자료상 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,420,000원 |
현재 자동 배당표에는 채권자 배당액과 미배당액이 0원으로 계산돼 있고, 소유자 잔여액은 265,420,000원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 무엇보다 9명의 임차보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액과 차이가 날 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락보다 인수금 확인이 선행
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 자동 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 216,000,000원, 2회 유찰 시 172,800,000원으로 내려갑니다. 하지만 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 매교역과 수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2023.03.17입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 전원의 임대차계약 확인. 보증금·계약기간·점유 호실 또는 부분을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 모두 미상이므로 우선변제권 여부와 배당순위를 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 편하늘 2025.06.23, 정윤서 2025.07.11 외 나머지 임차인의 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 자동 인수 0원 맹신 금지. 미상 보증금이 반영되지 않은 상태이므로 실제 인수금은 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원본과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 점유현황 재확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태가 외부관찰·탐문 등에 의한 것으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “270,000,000원짜리 신건”이 아니라 “인수액 미확정 물건”
현재 최저가는 270,000,000원이고 유찰도 없습니다. 그러나 이 사건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 실제 임차인 9명이 확인되고, 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 일부는 배당요구가 확인되지만, 그 자체로 미배당 보증금이나 매수인 인수 가능성이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 단계에서는 실질취득액을 확정할 수 없고, 따라서 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 자동 배당표가 0원을 보여도 임차관계 원본 확인 전에는 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 이 물건은 가격보다 임차인 조사 완료 여부가 입찰 가능 여부를 결정하는 사건입니다.
