수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 강민규·이유미가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기에는 2023.03.31. 민간임대주택등기가 존재하고, 경매개시결정은 2025.05.20. 경기수산업협동조합을 채권자로 해 기입됐습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 현황조사에 나타난 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영· 김수민·문보라·주찬양은 모두 경매개시결정일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입시점만으로 보증금 승계액을 확정할 수 없으므로 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 홍석용은 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2024.03.15., 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 점유자가 많다

이 사건의 계산상 말소기준 시점은 2025.05.20. 임의경매개시결정입니다. 문제는 현황조사상 확인된 점유·전입자 10명이 모두 이보다 앞선 날짜에 전입했다는 점입니다. 홍석용은 임차보증금 30,000,000원과 확정일자, 임차권등기, 배당요구가 모두 확인돼 배당계산표에서 30,000,000원 전액 우선변제로 반영되어 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 10명 중 9명은 보증금 확인이 먼저

보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 위 10명은 각각 별도의 임차·점유 조사 대상으로 봐야 합니다. 특히 홍석용 외 9명은 보증금 규모가 확인되지 않으므로 단순 합산도, 인수액 0원 단정도 할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

배당계산표상 홍석용 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 다른 9명의 임차·점유 관계가 반영되지 않은 상태이므로, 이 0원을 최종 인수액으로 해석하면 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 자동으로 사라지지 않는다

가격만 보면 유찰 시 230,400,000원, 184,320,000원으로 내려갑니다. 하지만 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 매각대금에서 전부 배당되지 않으면 그 미배당분은 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가 하락 자체를 곧바로 실질취득가 하락으로 볼 수 없습니다. 먼저 9명의 보증금과 배당 가능액을 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.

⑤ 민간임대주택·등기 관계 체크

• 민간임대주택등기. 2023.03.31. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 기존 근저당. 2023.03.31. 경기남부수산업협동조합 명의의 채권최고액 960,000,000원 및 912,000,000원 근저당 설정 내역이 있고, 2번 근저당은 2023.04.26. 채권최고액 720,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
• 채권 이전. 2025.12.19. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 기록이 있으며, 같은 날 완도금일수산업협동조합의 근질권 설정, 2026.01.22. 주식회사디앤에이치 등의 근질권 설정 기록이 이어집니다.
• 임차권등기. 홍석용의 주택임차권은 2025.02.18. 등기됐고 임차보증금 30,000,000원, 임대차계약일 2024.03.11., 전입·점유·확정일자 2024.03.15.가 확인됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 매교역·수인분당선을 이용할 수 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물로 사용승인일은 2023.03.17.이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동남측으로 노폭 약 7미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 현장 확인. 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문 등을 토대로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 9명의 보증금 확인. 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·문보라·주찬양의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 편하늘은 2025.06.23., 정윤서는 2025.07.11. 배당요구가 확인되지만 확정일자가 미상이라 우선변제 범위는 별도 검토가 필요합니다.
• 홍석용 배당 확인. 계산표에서는 30,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위 변동이 없는지 원본으로 재확인해야 합니다.
• 신청채권자 채권관계. 청구액 1,422,191,585원과 현재 배당계산상 0원 사이의 차이를 등기·채권양도·근질권 관계와 함께 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 매수 후 말소·승계 및 행정상 의무 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 상태와 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2.88억”만 보고 들어갈 사건이 아니다

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 288,000,000원인 신건입니다. 하지만 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 홍석용은 보증금 30,000,000원의 임차권등기와 우선변제가 확인되지만, 나머지 9명은 경매개시결정 이전 전입이면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 배당계산표의 “매수인 인수 0원”만 믿고 실질취득가를 288,000,000원으로 확정하면 안 됩니다.

결론은 가격 보류가 아니라 권리확인 우선입니다. 9명의 보증금과 배당 여부가 확인돼야 인수액이 결정되고, 그때야 비로소 신건 288,000,000원 또는 유찰가 230,400,000원·184,320,000원이 실제로 유리한 가격인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 실질취득비용이 확정되지 않은 고위험 권리분석형으로 보는 것이 맞습니다.