수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.05.20. 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 그런데 등기된 임차권자 문보라는 2023.04.14. 주민등록, 2023.04.07. 확정일자, 임차보증금 180,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 현황조사에는 이 밖에도 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·주찬양 등 8명이 확인됩니다.
문보라는 보증금과 확정일자가 모두 확인되어 대항력과 우선변제권을 구체적으로 검토할 수 있지만, 다른 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 8명은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 강민규 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 1,422,191,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2023.03.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 2023.03.31. 민간임대주택등기도 존재합니다. 또한 2023.03.31. 설정된 경기남부수산업협동조합 명의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 2025.12.19. 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 및 관련 근질권 설정 등도 확인됩니다. 이 사건의 제공된 말소기준 판단은 2025.05.20. 임의경매개시결정이므로, 실제 입찰 전에는 현재 등기 상태와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 9명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문보라 | 2023.04.14 | 180,000,000원 | 2023.04.07 | 2025.02.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 회차 0원 |
| 편하늘 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정윤서 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이준혁 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주찬양 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김성규 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이동익 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김서영 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김수민 | 2024.07.10 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 위 9명은 중복 보증기관 신고로 제외할 대상이 없습니다. 다만 문보라 외 8명은 보증금 자체가 확인되지 않아 서로 별개의 임대차인지, 세대원·동거인인지, 실제 인수대상 보증금이 존재하는지를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 2회 유찰부터 문보라 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 확정 인수액 | 확정 범위 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 172,800,000원 | 10,419,200원 | 183,219,200원 |
2회 유찰 가정에서는 매각가가 172,800,000원으로 문보라 보증금 180,000,000원보다 낮아지고, 배당 시나리오상 10,419,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 이 회차의 확정 범위 실질취득비용은 매각가와 인수를 합한 183,219,200원입니다. 낙찰가가 내려갔다고 해서 그만큼 그대로 싸지는 구조가 아닙니다.
위 실질취득액에는 보증금 미상 8명의 추가 인수 가능액이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 문보라 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 신청채권자 · 경기수산업협동조합 | 1,422,191,585원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,420,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 매교역과 수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2023.03.17입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동남측으로 노폭 약 7미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문 등에 의한 평가입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문보라 배당액 재검증. 보증금 180,000,000원이 실제 매각대금에서 얼마까지 배당되는지 배당순위와 집행비용을 다시 계산해야 합니다.
- 미상 8명 전수 확인. 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·주찬양의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 편하늘은 2025.06.23., 정윤서는 2025.07.11. 배당요구 사실이 확인되며 나머지 전입자의 배당요구 여부는 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 지위와 의무 여부를 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 공동담보·채권관계 확인. 960,000,000원·720,000,000원 규모의 근저당 관련 이전·근질권 등기가 존재하므로 신청채권자 청구액 1,422,191,585원과 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 2회 유찰 가정에서 매각가는 172,800,000원으로 내려가지만 문보라 관련 확정 인수 10,419,200원이 발생해 확정 범위 실질취득은 183,219,200원입니다.
맺으며 — “낙찰가보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건은 신건 최저가 270,000,000원만 보면 단순해 보이지만, 권리분석은 그렇지 않습니다. 문보라의 보증금 180,000,000원은 권리관계와 배당 시나리오가 구체적으로 확인되지만, 말소기준보다 앞서 전입한 8명의 보증금이 모두 미상입니다. 이 8명의 권리가 정리되지 않는 한 총 인수액과 최종 실질취득비용은 확정되지 않습니다.
특히 2회 유찰 가정에서는 문보라 한 명만으로도 10,419,200원의 미배당 승계가 발생해 낙찰가 172,800,000원이 실질적으로 183,219,200원까지 올라갑니다. 여기에 미상 임차인의 보증금이 추가될 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임대차 원본 확인이 선행되어야 하는 사건이며, 현 단계 평가는 권리 고위험·확인 전 입찰 보류가 적절합니다.
