수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 2층 202호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 강민규·이유미 각 2분의 1 공유이고, 2023.03.31 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 사건의 제시된 말소기준은 2025.05.20 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.02.14에는 편하늘 명의의 주택임차권이 등기됐고, 보증금은 50,000,000원입니다. 해당 임차권은 배당가정상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.

그리고 권리분석을 편하늘 한 명에서 끝내면 안 됩니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 실제 임차인은 모두 9명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 편하늘을 제외한 이동익·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·문보라·주찬양은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 8명에게 “대항력 있음”을 확정적으로 붙일 수는 없지만, 모두 전입일이 2025.05.20보다 앞서 있어 대항력 가능·인수금액 미상 상태로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 편하늘 5,000만원은 확정 인수

핵심 순서는 명확합니다. 2023.03.31 소유권보존·민간임대주택등기와 근저당권 설정이 있었고, 편하늘은 2023.04.14 주민등록을 마쳤습니다. 편하늘 임차권등기에는 임대차계약일 2023.04.08·2023.06.16, 점유개시일 2023.04.12, 주민등록일 2023.04.14, 확정일자 2023.04.17, 보증금 50,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.14 주택임차권등기가 이뤄졌고, 사건의 말소기준으로 정리된 2025.05.20 경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 9명, 8명은 보증금 미상

정윤서는 2025.07.11 배당요구 사실이 확인되고, 편하늘은 2025.02.14 배당요구가 확인됩니다. 하지만 정윤서를 포함한 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구 여부만으로 우선변제액이나 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 승계를 확정할 수는 없지만, 반대로 금액이 없다고 위험을 0원으로 놓아서도 안 됩니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 5,000만원은 남는다

편하늘의 50,000,000원 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 동일하게 반영돼 있습니다. 따라서 최저매각가만 310,000,000원·248,000,000원·198,400,000원으로 내려가는 모습을 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 확인된 인수액을 포함한 최소 취득부담은 각각 360,000,000원·298,000,000원·248,400,000원입니다. 여기에 보증금이 알려지지 않은 8명의 인수위험은 아직 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)

위 배당 가정에서는 편하늘 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 신청채권자 청구액은 1,422,191,585원이지만 각 회차의 신청채권자 지급액은 0원으로 표시돼 있으므로, 위 잔여금은 실제 최종 배당 결과로 단정하기보다 제시된 배당 가정값으로만 확인해야 합니다.

⑤ 등기 권리에서 추가로 볼 부분

• 민간임대주택등기. 2023.03.31 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기돼 있습니다.
• 기존 근저당. 2023.03.31 경기남부수산업협동조합 명의 채권최고액 960,000,000원 근저당과 912,000,000원 근저당이 설정됐고, 두 주등기는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다.
• 근저당권 이전. 2025.12.19 기존 근저당권은 케이앤엘엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 기재돼 있습니다.
• 근질권. 2025.12.19 완도금일수산업협동조합 명의 960,000,000원·720,000,000원 근질권설정이 기재돼 있습니다.
• 추가 근질권. 2026.01.22 주식회사디앤에이치·주식회사레이테크가 포함된 960,000,000원·720,000,000원 근질권설정이 기재돼 있습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 입지. 수원시청 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 매교역·수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동남측으로 폭 약 7미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
• 현장 확인. 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문·표준적 상황 등을 기준으로 평가됐습니다.
• 시세 판단. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 감정가 310,000,000원이나 최소 실질취득 360,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 편하늘 50,000,000원은 입찰가 밖의 비용으로 계산. 현재 회차 최소 실질취득액은 360,000,000원이며, 낙찰가 310,000,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
• 나머지 8명의 보증금 확인. 이동익·정윤서·이준혁·김성규·김서영·김수민·문보라·주찬양의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당 관계를 확인해야 최종 인수액이 닫힙니다.
• 정윤서 배당요구 확인. 2025.07.11 배당요구 사실은 있으나 보증금·확정일자가 특정되지 않아 실제 배당 및 잔존 인수액 계산은 별도 확인이 필요합니다.
• 편하늘 임차권 원문 대조. 임차권등기에는 보증금 50,000,000원, 점유개시 2023.04.12, 주민등록 2023.04.14, 확정일자 2023.04.17이 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조·하자·점유상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 시세는 별도 확인. 실거래 비교값 없이 최저가만 보고 “싸다”고 판단하지 마십시오. 가격 판단 기준은 낙찰가가 아니라 확정·잠재 인수액까지 합친 실질취득액이어야 합니다.

맺으며 — “5,000만원이 끝인지”를 확인하기 전엔 닫힌 권리가 아니다

이 물건은 신건 최저가가 310,000,000원이지만 실제 권리부담은 그 숫자로 끝나지 않습니다. 편하늘의 보증금 50,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있어 확인된 최소 실질취득액부터 360,000,000원입니다. 그리고 편하늘 외 실제 임차인 8명은 보증금과 확정일자가 특정되지 않은 채 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 이들은 대항력을 확정할 수 없는 대항력 가능·미상 상태이므로, 인수액이 추가될 가능성을 열어둬야 합니다.

비교 가능한 실거래 금액도 제시되지 않아 360,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 찾는 문제가 아니라, 미상 임차인 8명의 권리관계를 숫자로 확정하는 문제입니다. 편하늘 50,000,000원은 이미 보이는 비용이고, 나머지 8명의 금액이 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 권리 불확실성을 먼저 평가해야 합니다.