수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 4층 402호, 감정 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 강민규·이유미가 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이 물건의 난점은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차관계입니다. 김수민의 주택임차권에는 임차보증금 85,000,000원이 등기돼 있고, 예상배당 계산에서도 이 금액은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
여기에 현황조사상 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·문보라·주찬양 등 8명의 추가 전입자가 있습니다. 모두 2025.05.20 임의경매개시결정보다 앞선 전입일자를 가지고 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증금이 확인될 경우 김수민의 85,000,000원 외에 매수인 부담이 추가될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 4층 402호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인 2023.03.17 |
| 소유자 | 강민규 지분 2분의 1 · 이유미 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 1,422,191,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택등기 | 2023.03.31 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 김수민 8,500만원 인수 + 선순위 점유자 다수
이 사건의 말소기준은 2025.05.20 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 김수민은 2024.07.10 주민등록, 2024.07.08 점유개시, 2024.06.08 임대차계약, 2024.06.10 확정일자를 갖고 있으며 2025.02.18 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 임차보증금은 85,000,000원, 차임은 750,000원입니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
2023.03.31 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 2건은 각각 채권최고액 960,000,000원과 912,000,000원으로 등기됐고, 두 번째 근저당은 2023.04.26 채권최고액 720,000,000원으로 변경됐습니다. 원 근저당 등기는 등기부상 이미 말소로 표시돼 있으나, 2025.12.19 케이앤엘엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전과 완도금일수산업협동조합의 근질권 설정, 2026.01.22 주식회사디앤에이치 및 주식회사레이테크 관련 근질권 설정이 뒤따릅니다. 입찰 전에는 이 후속 등기의 현재 효력과 매각 후 정리 범위를 원본 등기와 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 9명, 확정 인수 8,500만원 외 8명은 금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수민 | 2024.07.10 | 85,000,000원 | 2025.02.18 신고 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 이동익 | 2023.05.09 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 편하늘 | 2023.04.14 | 미상 | 2025.06.23 신고 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정윤서 | 2023.04.26 | 미상 | 2025.07.11 신고 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이준혁 | 2023.04.26 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성규 | 2023.05.02 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김서영 | 2024.03.18 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 문보라 | 2023.04.14 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주찬양 | 2023.04.28 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 최소 | 추가 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 276,000,000원 | 85,000,000원 | 361,000,000원 | 8명 보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 220,800,000원 | 85,000,000원 | 305,800,000원 | 8명 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 176,640,000원 | 85,000,000원 | 261,640,000원 | 8명 보증금 미상 |
신건에서는 276,000,000원에 낙찰받더라도 김수민 보증금 85,000,000원을 더하면 최소 361,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 최소 305,800,000원, 2회 유찰 시에도 최소 261,640,000원입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 8명의 잠재 인수액이 들어 있지 않으므로 실제 취득원가는 더 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 인수 · 임차인 김수민 | 85,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 · 전액 매수인 인수 |
| 신청채권자 경기수산업협동조합 | 1,422,191,585원 | 0원 | 현재 회차 시나리오상 배당 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 271,336,000원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
매각대금 276,000,000원 중 집행비용 4,664,000원과 소유자 잔여 271,336,000원으로 계산돼 있습니다. 김수민 보증금 85,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 다른 점유자 8명의 보증금이 확인될 경우 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 매교역 및 수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 사용승인일은 2023.03.17입니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 현황 확인. 거주인 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문·표준적 상황 등에 의해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김수민 85,000,000원 인수 반영. 낙찰가와 별개의 부담이므로 신건 기준 최소 실질취득액을 361,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 추가 8명 보증금 확인. 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김서영·문보라·주찬양의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 8명은 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 관리해야 합니다.
- 배당요구 확인. 편하늘은 2025.06.23, 정윤서는 2025.07.11 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자의 신고 여부와 종기 내 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 후속 담보권 대조. 2025.12.19 이후 근저당권 이전·근질권 설정과 2026.01.22 추가 근질권 설정의 현재 효력 및 매각 후 정리 여부를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 매각 후 처리 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 가점 금지. 실거래 비교근거가 확인되지 않으므로 신건 276,000,000원이나 유찰 후 금액만으로 저가 매수라고 판단하지 마십시오.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부상태와 현재 점유자를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “2.76억 낙찰”이 아니라 “최소 3.61억 + 미상”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 276,000,000원이 아닙니다. 김수민의 보증금 85,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가기 때문에, 신건 기준 실질취득은 이미 최소 361,000,000원입니다. 그런데도 계산은 여기서 끝나지 않습니다. 김수민 외에 실제 임차인 8명의 보증금이 확인되지 않았고, 이들은 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있어 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰되면 싸지는가”가 아니라 “8명의 보증금과 실제 인수액이 얼마인가”입니다. 그 금액을 확정하기 전에는 최종 취득원가도, 가격 메리트도 계산할 수 없습니다. 확정 인수 8,500만원에 추가 미상임차 위험까지 겹친 만큼 권리 확인 전 응찰은 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
