수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 302호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 강민규·이유미가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 310,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계의 불확실성입니다. 등기부에는 이준혁의 주택임차권이 보증금 190,000,000원으로 등기돼 있고, 배당표상 현재 매각가에서는 전액 배당됩니다. 그러나 현황조사에는 별도로 이동익·편하늘·정윤서·김성규·김서영·김수민·문보라·주찬양이 확인됩니다. 이 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 위험의 상한을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 강민규 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 경기수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,422,191,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2023.03.17 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권과 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다
등기상 주택임차권자 이준혁은 임대차계약일 2023.04.07, 확정일자 2023.04.08, 주민등록·점유개시 2023.04.26, 보증금 190,000,000원입니다. 배당요구가 확인되고 우선변제권 행사 요건도 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 권리 자료에는 이 임차권이 경매개시결정 전 권리로 표시되지만, 현재 회차 예상배당에서는 보증금 전액 190,000,000원이 배당돼 미배당 잔액은 0원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 확인 대상 9명
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준혁 | 2023.04.26 | 190,000,000원 | 2023.04.08 | 2025.02.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 편하늘 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문보라 | 2023.04.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤서 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주찬양 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성규 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동익 | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김서영 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수민 | 2024.07.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 위 표의 인원은 중복된 보증기관 신고를 제외할 필요가 없는 실제 확인 대상 9명입니다. 이 가운데 금액까지 특정되는 사람은 이준혁 1명이고, 나머지 8명의 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 이준혁 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,860,000원 |
현재 배당계산에는 이준혁 보증금 190,000,000원이 전액 반영돼 미배당액과 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 나머지 점유자 8명의 금액은 이 계산에 포함돼 있지 않으므로, 실제 인수액 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 이준혁 보증금만 놓고 보면 64%까지 전액배당
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 310,000,000원 | 114,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 248,000,000원 | 53,728,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 198,400,000원 | 4,822,000원 | 0원 |
이준혁의 190,000,000원 보증금만 기준으로 보면 2회 유찰 가정인 198,400,000원에서도 계산상 전액배당되고 확정 미배당은 없습니다. 하지만 이 결과를 근거로 “낙찰가가 내려가도 안전하다”고 단정할 수 없습니다. 나머지 8명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 매교역과 수인분당선이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2023.03.17입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 8명의 보증금 확인. 이동익·편하늘·정윤서·김성규·김서영·김수민·문보라·주찬양의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 재확인. 편하늘·정윤서는 배당요구가 확인되지만 나머지 미상 점유자는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 이준혁 배당 결과 확인. 보증금 190,000,000원이 실제 배당에서 전액 회수되는지 최종 배당순위와 선순위 조세 등을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.03.31 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 후속 담보권 변동 확인. 기존 근저당권의 양도 및 근질권 설정 등 권리 변동이 있으므로 최종 등기 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 310,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인 폐문부재로 내부구조·이용상태는 외부관찰과 탐문 등에 의한 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “0원”보다 먼저 확인할 숫자는 ‘8명’이다
표면적으로는 배당표가 깔끔합니다. 310,000,000원에 매각되면 집행비용 5,140,000원, 이준혁 보증금 190,000,000원이 배당되고 114,860,000원이 남아, 계산상 확정 인수액은 0원입니다. 198,400,000원까지 내려가도 이준혁 보증금은 전액배당되는 시나리오입니다.
하지만 이 사건은 그 숫자만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 이준혁 외 8명의 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 즉 현재의 0원은 확인된 한 임차권에 대한 0원이지 물건 전체의 확정 인수액 0원이 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격의 유불리까지 판단할 수 없습니다. 임차관계 확인 전에는 입찰가보다 권리확정이 먼저인 사건입니다.
