수원지방법원 2025타경55984. 수원시 팔달구 인계동 엠타운 4층 401호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건은 최저가보다 임차인 인수 위험이 먼저 보입니다. 등기된 임차권자 김서영의 보증금은 210,000,000원이고, 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
현황조사와 문건에는 김서영 외에도 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김수민·문보라·주찬양이 확인됩니다. 이 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 확인되는 210,000,000원만으로 인수 위험이 끝난다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 4층401호 · 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2023.03.17 |
| 소유자 | 강민규 2분의 1 · 이유미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경기수산업협동조합 / 1,422,191,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택등기 | 2023.03.31 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차권 210,000,000원 인수가 핵심
현재 분석상 기준권리는 2025.05.20 임의경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 2025.03.20 김서영의 주택임차권은 건물 전유부분 전부에 설정되어 있고, 보증금은 210,000,000원입니다. 예상배당에서는 이 임차보증금을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 전입 / 주요일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서영 | 계약 2024.03.02 · 점유 2024.03.09 · 확정 2024.03.05 · 전입 2024.03.18 · 임차권등기 2025.03.20 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 210,000,000원 인수 |
| 편하늘 | 전입 2023.04.14 · 배당요구 2025.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문보라 | 전입 2023.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정윤서 | 전입 2023.04.26 · 배당요구 2025.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이준혁 | 전입 2023.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주찬양 | 전입 2023.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김성규 | 전입 2023.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동익 | 전입 2023.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수민 | 전입 2024.07.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 표의 실제 임차인은 9명입니다. 김서영 외 8명은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 확인된 인수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 348,000,000원 | 210,000,000원 | 558,000,000원 | 342,328,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 278,400,000원 | 210,000,000원 | 488,400,000원 | 273,702,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 222,720,000원 | 210,000,000원 | 432,720,000원 | 218,801,920원 |
현재 제공된 세 회차 모두 매각가가 김서영 보증금 210,000,000원보다 높기 때문에, 확인된 김서영 인수분만 놓고 보면 실질취득은 매각가 + 210,000,000원 구조입니다. 그러나 미상 임차인 8명의 인수 여부가 추가로 확정되면 실제 총부담은 이보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 인수 · 임차인 김서영 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 342,328,000원 |
김서영 보증금 210,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하고, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 매교역·수인분당선을 이용할 수 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2023.03.17입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 현장확인. 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문·표준적 상황 등에 의해 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김서영 인수액 확인. 임차보증금 210,000,000원, 전유부분 전부, 임차권등기 2025.03.20의 현재 효력과 말소 조건을 원본으로 확인하세요.
- 미상 임차인 8명 확인. 이동익·편하늘·정윤서·이준혁·김성규·김수민·문보라·주찬양의 보증금·확정일자·점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 편하늘은 2025.06.23, 정윤서는 2025.07.11 배당요구가 확인됩니다. 다른 임차인의 배당요구와 종기 준수 여부도 원본을 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최소 558,000,000원, 1회 유찰 시 최소 488,400,000원, 2회 유찰 시 최소 432,720,000원이며 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
- 담보권 연혁 확인. 근저당권 이전·근질권 설정이 이어져 있으므로 최신 등기부와 채권계산서를 기준으로 현재 권리자를 재확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 하자·사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 기준 실거래 비교 없이 감정가나 유찰가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “최저가 348,000,000원”이 아니라 “최소 558,000,000원 + 미상”으로 봐야 한다
이 물건은 신건이지만 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 김서영의 보증금 210,000,000원이 매수인 인수로 명확히 잡혀 있어 현재 최저가 348,000,000원에 낙찰받더라도 확인된 실질취득만 558,000,000원입니다. 여기에 실제 임차인 9명 중 나머지 8명의 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 위험까지 열려 있습니다.
따라서 이 사건에서 ‘신건 348,000,000원’이라는 숫자는 입찰 판단의 출발점일 뿐입니다. 먼저 임차인별 보증금·확정일자·배당요구·점유와 임차권 말소 여부를 확정하고, 이어 근저당권 이전·근질권과 실제 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다. 현재 상태만으로는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 훨씬 큰 입찰 보류형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
