광주지방법원 2025타경1816. 금남로4가역 인근 로머스파크주건축물 5층 504호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며, 현재 최저매각가는 감정가의 56%인 168,560,000원까지 내려왔습니다. 외형상 할인 폭은 커 보이지만 이 사건의 핵심은 가격보다 임차인 확인입니다.
말소기준은 2022.08.04 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,676,000,000원이고 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 이후 중문오션클라우드입주자회의의 근저당권, 대호스토퍼·한덕건설산업의 가압류, 국민건강보험공단·동구·국의 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층 504호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 |
| 소유권 취득 | 2022.08.04 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 168,560,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 56% |
| 청구액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.05.18 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당권과 2025년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 이전에 있었던 신탁, 강제경매, 가압류, 압류 중 상당수는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 8명, 일부는 대항력 미상
보증기관 승계나 대위신고자는 없으므로 현황조사에 나타난 8명 모두 실제 임차인·점유자로 취급해야 합니다. 다만 일부 기재 호수는 1016호·1203호·1204호로 본건 504호와 다르게 표시되어 있어, 본건 504호의 실제 점유관계와 연결되는지 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 301,000,000원, 현재 최저매각가는 168,560,000원으로 감정가의 56%입니다. 소유권 이전 당시 거래가액은 323,540,000원입니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험하며, 실제 입찰가는 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,159,840원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 165,400,160원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 3,587,372,361원 중 165,400,160원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 3,421,972,201원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근이며, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상25층 건물이며 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 업무시설 부지이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 임차인 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양의 전입시점을 확인해 말소기준 2022.08.04와 선후를 대조하세요.
- 504호 점유자 특정. 현황조사 임차인 중 일부는 1016호·1203호·1204호로 표시돼 있으므로 본건 504호 점유와 직접 관련되는 사람을 원본에서 특정해야 합니다.
- SIM SEONG MUK 보증금 확인. 전입일은 2023.12.20으로 말소기준 뒤지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 세금 선순위 여부. 동구·국 등 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2022-725호가 기재돼 있으므로 공동담보 전체와 채권 잔액을 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저, 누가 504호를 점유하는가”
감정가 301,000,000원에서 168,560,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 할인율만으로 평가하면 안 됩니다. 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리도 매각으로 소멸하지만, 현황조사에는 실제 임차인 8명이 확인되고 그중 여러 명의 전입일이 미상입니다.
따라서 현 단계 결론은 등기 권리는 정리 가능하지만 임차인 권리는 확인 전입니다. 특히 본건 504호와 실제 점유자가 누구인지, 전입일 미상 임차인이 말소기준보다 앞서는지, 세금이 당해세인지가 확인되기 전에는 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 56% = 싸다라는 결론 역시 보류가 맞습니다.
