광주지방법원 2025타경1816. 광주광역시 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 5층 504호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사천마종합건설이며 2022.08.04 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당 채권최고액 2,676,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 대호스토퍼·한덕건설산업 가압류, 국민건강보험공단 및 동구·국의 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 전입일이 확인된 3건은 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 나머지 5건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상25층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 168,560,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 경매채권자 | 유케이제십차유동화전문 유한회사 (양도 전: 수협은행) |
| 청구액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
핵심은 2022.08.04 수협은행 근저당입니다. 말소기준 이후의 중문오션클라우드입주자회의 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기된 신탁, 가압류, 경매개시결정 및 압류 중 일부는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 현황조사 임차·점유 내역
현황조사에는 아래 8건이 기재돼 있습니다. 이 가운데 1016호·1203호·1204호는 별도 호수가 표시돼 있고, 나머지는 호수가 특정되지 않은 내역이 포함돼 있으므로 504호의 실제 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 심성목 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정찬양 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 실거래 비교는 불가
감정가는 301,000,000원, 현재 최저매각가는 168,560,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 56%입니다. 다만 최근 12개월 평균·최신 거래·거래 추세가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,159,840원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 165,400,160원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,587,372,361원 중 예상 배당액은 165,400,160원, 미배당액은 3,421,972,201원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 3,421,972,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 3,471,832,250원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 82,594,399원 | 80,707,700원 | 3,506,664,661원 | 0원 |
배당 계산에서는 어느 회차든 매수인 인수가 0원으로 표시되지만, 이는 대항력 미상 점유자의 실제 인수 가능성을 확정하는 자료와 동일한 의미가 아닙니다. 유찰로 최저가가 낮아질수록 가격은 내려가지만, 미확인 임차관계가 존재한다면 응찰가만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 공시지가 4,312,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 확인. 현황조사 내역 중 다른 호수가 명시된 사례와 호수 미상 사례가 섞여 있으므로 504호 귀속 여부를 대조해야 합니다.
- 전입일 미상 5건 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수되는 임차보증금이나 특별매각조건이 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 물건의 등기권리 구조 자체는 분명합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 현황조사에는 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상인 내역 5건이 존재합니다. 특히 일부는 호수가 특정되지 않아 504호와의 직접 관계부터 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 56%라는 숫자를 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결할 근거가 없습니다. 이 사건은 등기권리보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다.
