광주지방법원 2025타경1816. 금남로4가 로머스파크주건축물 12층 1203호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사천마종합건설이고, 2022.07.22 매매를 원인으로 2022.08.04 소유권이전등기를 하면서 거래가액은 343,760,000원으로 기재됐습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.05.18 중문오션클라우드입주자회의의 채권최고액 800,000,000원 근저당, 2025.01.20 주식회사 대호스토퍼의 16,610,000원 가압류, 2025.05.01 주식회사한덕건설산업의 94,762,361원 가압류, 2026.01.07 국의 압류가 이어졌습니다. 등기상 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 경매개시결정은 2025.04.18 접수됐고 채권자는 유케이제십차유동화전문 유한회사(양도전: 수협은행)로 기재돼 있으며 청구액은 2,467,738,147원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층 1203호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 |
| 소유권 취득 | 2022.07.22 매매 · 2022.08.04 등기 · 거래가액 343,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 179,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 주식회사 대호스토퍼·주식회사한덕건설산업의 가압류, 국의 압류, 현재의 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 — 1203호 김지연의 대항력은 ‘가능·미상’
현황조사에는 여러 점유·임차 기록이 확인됩니다. 이 가운데 대상 호실인 1203호로 직접 명시된 기록은 김지연이며, 보증금 5,000,000원, 월차임 880,000원입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 대항력 없음으로 단정할 수도 없습니다.
| 성명 / 점유자 | 부위 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정광준 | 호수 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심성목 | 호수 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | - | - | 2023.12.20 전입 · 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 전입 · 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정찬양 | 호수 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 전입 · 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 수준 — 감정가 56%지만 시세 메리트는 미확정
감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 179,760,000원으로 2회 유찰된 감정가 56% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 125,831,999원, 4회 유찰 88,082,399원입니다.
다만 이 사건에서는 동일 물건·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다. 실제 응찰가는 금남로4가 일대 유사 오피스텔 실거래와 임대수익 수준을 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,316,640원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 3. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,587,372,361원 중 예상 배당액은 176,443,360원이며, 미배당액은 3,410,929,001원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상25층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가에서 본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지연의 전입일 확인. 1203호 임차인으로 명시돼 있지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 2022.08.04 말소기준보다 선순위인지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 5,000,000원의 배당 여부와 미배당 보증금 인수 가능성 판단에 필요합니다.
- 현황조사 점유자 정리. 호수 미상 기록과 1016호·1204호 등 다른 호수 기록이 함께 있으므로 1203호 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- ‘감정가 대비 56%’만 보고 입찰하지 말 것. 최근 실거래 비교값을 먼저 확인해 시장가 기준의 상한선을 별도로 정해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 전입·점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 풀어야 할 것은 임차관계
이 사건은 등기부 권리관계만 보면 말소기준이 명확합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 감정가 321,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 179,760,000원까지 내려왔습니다.
하지만 대상 호실인 1203호에는 김지연의 임차 기록이 있고, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 배당모형의 ‘인수 0원’을 그대로 확정값으로 사용할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 56%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서도 안 됩니다. 이 물건은 등기상 후순위 권리 소멸 여부보다 1203호 임차인의 실제 대항력 확인과 시장가격 검증이 입찰 전 핵심 과제입니다.
