광주지방법원 2025타경1816. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 12층 1203호로, 감정 이용상태도 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사천마종합건설이며 2022.08.04 거래가액 343,760,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
최저매각가는 감정가 321,000,000원에서 2회 유찰되어 179,760,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 별도의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 본건 1203호로 명시된 임차인 김지연의 전입신고일이 미상이라, 가격보다 먼저 실제 대항력과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04 거래가액 343,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 179,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문 유한회사(양도전 수협은행) / 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당권, 주식회사 대호스토퍼 가압류, 현재 임의경매개시결정, 주식회사한덕건설산업 가압류, 국세 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기와 2023년 강제·임의경매, 가압류, 광주 동구 압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다.
임차·점유 조사
| 성명 | 호수·사용 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정광준 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 · 미상 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
1203호로 명시된 조사 대상은 김지연입니다. 1016호·1204호로 명시된 기재와 호수 미상 기재는 본건과의 실제 점유관계를 원본 현황조사·매각물건명세서에서 대조할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 56%
감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 179,760,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 56%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 125,831,999원, 4회 유찰 시 88,082,399원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 56% | 179,760,000원 | 176,443,360원 | 3,410,929,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39.2% | 125,831,999원 | 123,270,351원 | 3,464,102,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27.44% | 88,082,399원 | 86,096,916원 | 3,501,275,445원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,316,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,587,372,361원 중 현재 회차에서 채권자 배당은 176,443,360원, 미배당은 3,410,929,001원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근이며 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상25층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하며 대로2류에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 업무시설 부지이며 토지면적 2,108.3㎡, 공시지가 4,312,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1203호 김지연 전입일 확인. 말소기준 2022.08.04보다 전인지 후인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 5,000,000원의 배당·인수 구조를 확정하려면 반드시 원본 서류와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 호수 미상 점유기재 확인. 정광준·심성목·정찬양 등 호수 미상 기재가 실제 1203호와 관계있는지 확인해야 합니다.
- 다른 호수 기재 분리. 서정민은 1016호, 배현지는 1204호로 기재돼 있으므로 본건 1203호의 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 179,760,000원이 감정가 321,000,000원의 56%라는 사실과 실제 시장가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-725호가 기재돼 있으므로 채권최고액 2,676,000,000원을 본건 한 호실의 독립 채무액으로 단순 해석하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 321,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 179,760,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2022.08.04 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸해 비교적 구조가 명료합니다. 하지만 1203호 자체에 김지연이라는 임차인이 명시되어 있고, 보증금 5,000,000원·월세 880,000원인데 전입일이 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건을 단순히 “2회 유찰·감정가 56%·인수 0원”으로 요약하면 핵심을 놓칩니다. 배당모형상 인수는 0원이지만 실제 대항력은 미상이며, 별도의 실거래 비교값도 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다. 결론은 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 1203호 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
