광주지방법원 2025타경1816. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 7층 704호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사천마종합건설이며, 2022년 8월 4일 거래가액 333,640,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에 여러 점유·임차인 기록이 있고, 그중 5명은 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022년 8월 4일보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 172,480,000원만 보고 가격 메리트를 단정하는 접근은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 7층 704호 · 도로명 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 333,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 172,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 2023.05.18 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당권, 2025.01.20 대호스토퍼 가압류, 2025.04.18 현재 임의경매개시결정, 2025.05.01 한덕건설산업 가압류, 2025.12.26 광주광역시 동구 압류와 2026.01.07 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 8명, 대항력 미상 5명
| 성명 | 표기 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 기록은 모두 실제 점유·임차인 신고로 보아야 합니다. 다만 사건 목적물은 704호인데 일부 기록에는 1016호·1203호·1204호가 명시돼 있어, 해당 기록이 실제 704호 점유와 연결되는지 반드시 원문으로 대조해야 합니다. 특히 전입일이 없는 5명은 보증금이 확인되더라도 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 56% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 172,480,000원으로 감정가 308,000,000원의 56%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
또한 이 사건은 임차인·점유관계가 정리되지 않았습니다. 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있지만, 이는 대항력 미상 5명의 실제 전입일·점유관계를 확정한 결과가 아닙니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득비용을 172,480,000원으로 고정해 시세와 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,214,720원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 169,265,280원 |
| 2. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 3,587,372,361원, 예상 배당액은 169,265,280원이며 미배당은 3,418,107,081원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 대항력 미상 점유자에 대한 권리확인은 별도로 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 25층이며 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·용도지역. 단지 북동측으로 왕복 6차선 아스콘 포장도로에 접하며, 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,108.3㎡, 지목은 대, 공시지가 4,312,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 실제 점유자 확정. 현황조사 기록 중 1016호·1203호·1204호가 별도로 표기돼 있습니다. 각 점유기록이 704호와 어떤 관계인지 원문과 현장을 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 5명 전입일 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양의 전입일이 말소기준일 2022.08.04 전인지 후인지가 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수는 구별. 채권자에게 3,418,107,081원이 미배당된다고 해서 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 별개의 대항력 임차인 위험은 점유조사로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 308,000,000원에서 두 차례 유찰돼 172,480,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 놓고 보면 2022.08.04 수협은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 현황조사상 8명의 점유·임차인 기록이 있고, 이 중 5명은 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상 상태입니다. 일부 기록은 704호가 아닌 다른 호수로 표시돼 점유관계 자체도 원문 대조가 필요합니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기권리는 정리되지만 점유관계가 아직 닫히지 않은 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 전입일과 704호 실제 점유자입니다. 가격 판단은 그 확인이 끝난 뒤입니다.
