광주지방법원 2025타경1816. 광주 동구 금남로4가 ‘로머스파크주건축물’ 7층 704호 오피스텔입니다. 감정가는 308,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 172,480,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사천마종합건설이고, 2022.08.04 거래가액 333,640,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 수협은행의 채권최고액 2,676,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 주식회사 대호스토퍼와 주식회사한덕건설산업의 가압류, 동구 및 국의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로 정리되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 8명의 사람·주체가 기재되어 있고, 일부는 호수가 1016호·1203호·1204호로 본건 704호와 다르게 표시되어 있습니다. 호수가 특정되지 않은 점유자도 있어, 실제 704호와 연결되는 임차관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태도 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 333,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 172,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권 청구액 | 2,467,738,147원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 2023.05.18 중문오션클라우드입주자회의 근저당권, 2025.01.20 대호스토퍼 가압류, 2025.04.18 현재 임의경매개시결정, 2025.05.01 한덕건설산업 가압류, 2025.12.26 동구 압류, 2026.01.07 국의 압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계하는 후순위 담보·압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유자 확인 — ‘대항력 가능·미상’을 남겨둬야 한다
| 성명 / 주체 | 표시 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 호수 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 호수 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 호수 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 SIM SEONG MUK(2023.12.20), 배현지(2024.06.10), 케이컬쳐 주식회사,이창훈(2022.09.19)은 모두 2022.08.04 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
특히 서정민은 1016호, 김지연은 1203호, 배현지는 1204호로 기재되어 본건 704호와 호수가 다릅니다. 반대로 호수가 특정되지 않은 점유자는 704호 관련 여부가 확정되지 않습니다. 따라서 매각물건명세서와 전입세대 확인을 통해 본건 704호에 실제 대응하는 사람을 분리하는 절차가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,214,720원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 169,265,280원 |
| 3. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 172,480,000원에서는 집행비용 3,214,720원을 제외한 169,265,280원이 수협은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 3,587,372,361원 대비 미배당액은 3,418,107,081원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
감정가 308,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 172,480,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 120,735,999원, 4회 유찰 시 84,515,199원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 임대수익·공실·관리비·전용면적·층·향에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있으므로 현재 최저가 172,480,000원의 적정성은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로, 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며, 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상25층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,312,000원/㎡이며 토지면적은 2,108.3㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 실제 점유자 특정. 현황조사에 다른 호수 표기와 호수 미상이 섞여 있으므로 본건 704호에 연결되는 사람을 먼저 분리해야 합니다.
- 전입신고일 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 전입일 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서 원문과 배당요구 종기 자료를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각대금은 집행비용과 선순위 수협은행 근저당 배당으로 전액 소진되는 구조입니다.
- 관리비·명도. 점유자가 존재하는 만큼 체납 관리비와 명도 협의 가능성도 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘누가 704호를 점유하느냐’가 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현황조사에는 여러 점유자가 나타나며, 그중 일부는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 더욱이 1016호·1203호·1204호처럼 본건과 다른 호수 표시도 섞여 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘감정가 56%까지 떨어졌다’는 숫자가 아니라 704호에 실제 연결되는 임차관계를 얼마나 정확히 정리하느냐입니다. 점유관계가 해소돼야 172,480,000원이 실질취득가로 굳어지고, 그다음에야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
