광주지방법원 2025타경1816. 광주광역시 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 6층 603호로, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 감정가는 305,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 170,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.04 설정된 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 2,676,000,000원입니다. 그 뒤 중문오션클라우드입주자회의 근저당권, 가압류, 경매개시결정, 압류 등이 이어져 있습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 현재 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 임차·점유 정보가 다수 확인되고, 그중 일부는 전입신고일이 없어 대항력 여부 자체가 판정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 먼저 평가하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 6층603호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 |
| 취득 | 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 170,800,000원 · 2회 유찰 |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 2023.05.18 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당권과 2025년 이후의 가압류·임의경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년에 있었던 강제경매·가압류·압류·임의경매 등 일부 권리는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 가능·미상’을 해소해야 한다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 서정민 | 1016호 | 미상 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 심성목 | 미상 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 미상 | 5,000,000원 | 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 배현지 | 1204호 | 2024.06.10 | 3,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 2022.09.19 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
SIM SEONG MUK, 배현지, 케이컬쳐 주식회사·이창훈은 확인된 전입일이 말소기준일인 2022.08.04보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 반면 정광준, 서정민, 심성목, 김지연, 정찬양은 전입신고일이 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 일부 조사내역에는 1016호·1203호·1204호처럼 별도 호수가 적혀 있으므로, 603호와의 실제 점유관계 역시 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 167,608,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권 총액 3,587,372,361원 중 167,608,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,419,763,561원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다
현재 최저가는 감정가 305,000,000원의 56%인 170,800,000원까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 119,559,999원, 83,691,999원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근이며, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상25층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,312,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유관계 확인. 조사된 임차정보 가운데 다른 호수 표기가 있는 내역과 호수 미상 내역을 구분해 603호 점유자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 임차인 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 보증금 미상 내역 확인. SIM SEONG MUK은 보증금이 확인되지 않았고 매각물건명세서 보완이 필요하다고 표시돼 있습니다.
- 배당표 0원과 권리승계를 혼동하지 않기. 배당모형상 매수인 인수 0원은 미상 임차인의 법적 대항력까지 확정한 값이 아닙니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 56%라는 이유만으로 시세 메리트를 가정하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 수협은행 근저당과 후순위 권리들의 현황을 매각 직전 최신 등기부로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 임차인 확정이 먼저”
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 남아 있는 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임차인 분석은 다릅니다. 확인된 전입일이 말소기준보다 늦은 임차정보는 대항력이 없지만, 전입일이 확인되지 않은 임차정보는 여전히 대항력 가능·미상입니다.
감정가 305,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 170,800,000원까지 내려왔어도, 실거래 자료가 없는 상황에서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 미상 임차인의 실제 603호 점유와 대항력이 확인되지 않은 상태라면 가격보다 권리확인이 우선입니다. 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 미완결. 이 사건의 입찰 여부는 그 미완결 부분을 원본으로 해소한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
