광주지방법원 2025타경1816. 광주광역시 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 6층603호로, 감정평가상 오피스텔로 이용중인 구분건물입니다. 소유자는 주식회사천마종합건설이고, 2022.08.04 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 323,540,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기 바깥의 점유·임차관계입니다. 특히 전입신고일이 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘없음’으로 정리할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리는 단순하지만 임차 확인은 단순하지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 6층603호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 170,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 청구액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 2023.05.18 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 2025.01.20 주식회사 대호스토퍼 가압류, 2025.04.18 현재 임의경매개시결정, 2025.05.01 주식회사한덕건설산업 가압류, 2025.12.26 동구 압류와 2026.01.07 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 임차관계 — ‘대항력 가능·미상’을 안전으로 처리하면 안 된다
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 870,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 서정민 | 1016호 | 미상 | 3,000,000원 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 심성목 | 미상 | 미상 | 2,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| SIM SEONG MUK | 미상 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김지연 | 1203호 | 미상 | 5,000,000원 / 880,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 배현지 | 1204호 | 2024.06.10 | 3,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 |
| 정찬양 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 2022.09.19 | 10,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 |
전입일이 확인된 SIM SEONG MUK(2023.12.20), 배현지(2024.06.10), 케이컬쳐 주식회사,이창훈(2022.09.19)은 모두 말소기준일인 2022.08.04보다 뒤에 전입한 것으로 표시되어 있어 대항력이 없습니다. 반면 나머지는 전입일 자체가 미상입니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 305,000,000원, 현재 최저매각가는 170,800,000원으로 2회 유찰·감정가 56% 단계입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 119,559,999원(감정가 39%), 그 다음은 83,691,999원(감정가 27%)으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 수는 없습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 호실·층·임대상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로, 감정가 56% = 시세 대비 44% 저렴으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 3,419,763,561원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 3,470,286,202원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 3,505,586,818원 |
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,191,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 167,608,800원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 3,587,372,361원, 채권자 배당은 167,608,800원, 미배당은 3,419,763,561원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수는 배당모형상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 미상 점유자의 실제 권리관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다. 단지 북동측은 왕복6차선 도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중이며, 기본적인 위생·급배수설비, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워가 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상25층 건물로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 토지 현황. 토지면적 2,108.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 실제 점유자 특정. 현황조사에 여러 이름과 다른 호실 기록이 함께 기재되어 있으므로, 본건 603호와 직접 연결되는 점유자를 우선 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 대항력을 단정할 수 없습니다. 말소기준일 2022.08.04 전후의 전입 여부 확인이 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당요구 여부가 확정되지 않은 임차관계는 매각물건명세서 원본과 관련 서류로 재확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당모형은 매수인 인수 0원이나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 감정가 할인율과 시세 구분. 2회 유찰로 감정가 56%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 등기 원본 대조. 2022.08.04 말소기준권리와 이후 가압류·압류·경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유자다
이 물건은 감정가 305,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 170,800,000원, 감정가의 56%까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실거래 시세가 없기 때문에 그것만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
권리 쪽도 마찬가지입니다. 등기상으로는 2022.08.04 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조여서 단순해 보이지만, 현황조사에는 임차관계가 8명 기재되어 있고 전입일 미상 점유자가 남아 있습니다. 배당모형상 인수 0원이라는 수치보다 603호에 실제 누가 점유하고 있는지, 그 점유자의 전입일과 보증금이 무엇인지가 더 중요합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
