179,760,000원
광주지방법원 2025타경1816. 금남로4가 로머스파크주건축물 12층 1202호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사천마종합건설로, 2022년 7월 22일 매매를 원인으로 2022년 8월 4일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 343,760,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 5월 중문오션클라우드입주자회의 근저당권 800,000,000원, 2025년 대호스토퍼 가압류 16,610,000원, 한덕건설산업 가압류 94,762,361원, 2025년 말과 2026년 초 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기부보다 점유·임차관계에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층 1202호 · 도로명주소 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층, 지상 25층 건물 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 (2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 343,760,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 179,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매개시 채권자 | 유케이제십차유동화전문 유한회사 (양도전: 수협은행) |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 임차인은 별도 확인
핵심 기준점은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 중문오션클라우드입주자회의의 후순위 근저당, 대호스토퍼·한덕건설산업의 가압류, 동구와 국가의 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 2021년 신탁등기와 2023년 강제경매·가압류, 2023년 임의경매 및 2024년 압류 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유자 — 본건 연계 가능 3건이 핵심
| 이름 / 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 · 부분 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서정민 · 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 해당 없음 |
| 심성목 · 부분 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SIM SEONG MUK · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지연 · 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 해당 없음 |
| 배현지 · 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 본건 해당 없음 |
| 정찬양 · 부분 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 · 부분 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
호수가 명시된 서정민(1016호), 김지연(1203호), 배현지(1204호)는 본건 1202호와 호수가 다릅니다. 나머지 중 SIM SEONG MUK의 2023.12.20 전입과 케이컬쳐 주식회사,이창훈의 2022.09.19 전입은 말소기준일 2022.08.04보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 본건 기준으로 가장 먼저 확인할 대상은 전입일이 확인되지 않은 정광준·심성목·정찬양 3건입니다.
③ 가격·회차 — 감정가 56%는 ‘시세 56%’가 아니다
현재 최저매각가는 179,760,000원으로 감정가 321,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰됐다는 사실은 분명하지만, 감정가 할인율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 등기상 확인되는 이 물건의 2022년 거래가액은 343,760,000원이나, 이는 2022년 거래이므로 현재 시세 그 자체로 취급해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 179,760,000원 | 176,443,360원 | 3,410,929,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 125,831,999원 | 123,270,351원 | 3,464,102,010원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 88,082,399원 | 86,096,916원 | 3,501,275,445원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 179,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,316,640원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 2. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권 미배당은 3,410,929,001원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 임대수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로, 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다. 단지는 북동측 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층·지상 25층 건물이며 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역이며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1202호 실제 점유자 확인. 정광준·심성목·정찬양의 전입일과 실제 점유 부분을 확인해 본건과의 연계 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 기준일은 2022.08.04입니다. 전입·점유 요건이 이보다 앞서는 임차인이 확인되면 현재의 산정 인수 0원 전제가 달라질 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인 기재 건들의 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 우선변제 및 미배당 승계 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 다른 호수 기재 구분. 1016호·1203호·1204호 기재는 본건 1202호와 혼동하지 말고 별개로 구분해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 2022년 거래가액 343,760,000원 역시 현재 시세와 동일시할 수 없습니다.
- 세금·최우선변제 반영. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유 현장을 직접 대조해 임차관계를 확정하세요.
맺으며 — “56% 유찰가보다 임차인 확정이 먼저”
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시등기는 매각으로 소멸합니다. 배당모형 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 임차관계를 함께 보면 결론은 한 단계 보수적으로 바뀝니다. 본건과 다른 호수 3건을 걷어낸 뒤에도, 전입일이 확인되지 않은 정광준·심성목·정찬양 3건이 남습니다. 이들의 대항력은 가능·미상이며, 확인 전에는 승계 0원을 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.
최저매각가 179,760,000원은 감정가 321,000,000원의 56%이지만, 감정가 대비 할인과 현재 시세 대비 할인은 다른 문제입니다. 2022년 등기상 거래가액 343,760,000원만으로 현재 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 소멸형, 점유권리는 확인형, 가격판단은 보류형으로 보는 것이 적절합니다. 입찰의 선행조건은 더 낮은 회차가 아니라 1202호 임차관계의 확정입니다.
