광주지방법원 2025타경1816. 광주광역시 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 12층 1202호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사천마종합건설이며 2022.08.04 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 343,760,000원입니다. 같은 날 수협은행 명의로 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이후 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정 및 압류가 이어졌습니다.
현재 최저매각가격은 179,760,000원입니다. 감정가 321,000,000원과 비교하면 상당한 가격 조정이 이루어진 상태이지만, 감정가가 현재 시장에서 실제 거래되는 가격을 의미하지는 않습니다. 특히 이 물건은 관련 임차인과 실제 점유 범위부터 확정해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 / 오피스텔 이용 중 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 25층 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 (2022.08.04 소유권이전, 거래가액 343,760,000원) |
| 감정가 | 321,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,760,000원 (감정가의 56% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 유케이제십차유동화전문 유한회사 (양도 전: 수협은행) |
| 신청채권자 청구액 | 2,467,738,147원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 임차권은 별개
수협은행 근저당권의 채권최고액은 2,676,000,000원이며 공동담보목록 제2022-725호가 기재되어 있습니다. 후순위인 중문오션클라우드입주자회의 근저당권도 채권최고액 800,000,000원이고 공동담보목록 제2023-427호가 기재되어 있습니다.
채권최고액은 실제 확정채권액과 다르고, 공동담보에 따른 실제 배당액도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 등기상 채권최고액만으로 이 호실의 정확한 채무 규모나 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다. 후순위 채권에 미배당이 발생한다는 사실 자체가 그 미배당 채무를 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 1202호 관련성부터 확인
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차 관련 기록은 다음과 같습니다. 이 가운데 1016호·1203호·1204호는 대상인 1202호와 호실이 다르게 기재되어 있습니다. 나머지는 호실 특정이 없어 1202호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 심성목과 SIM SEONG MUK의 동일인 여부도 확인되지 않아 단순히 서로 다른 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 명의 | 호실 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미특정 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 심성목 | 미특정 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| SIM SEONG MUK | 미특정 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 전입 기준 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 정찬양 | 미특정 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 케이컬쳐 주식회사, 이창훈 | 미특정 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 전입 기준 없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 별도 호실 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 별도 호실 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 전입 기준 없음 | 미상 | 별도 호실 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계 또는 판정 미상 여부를 반영한 것입니다. 우선변제권과 승계 여부는 확정되지 않은 상태이며, 호실이 다른 임차인의 보증금을 1202호의 매수인 부담액에 합산하지 않습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합산해 보증금 수준에 이를 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 증가할 수 있으므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재는 1202호에 해당하는 임차인의 보증금과 대항력 자체가 확정되지 않아 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
감정가 321,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가격은 179,760,000원으로, 감정가의 56%입니다. 그러나 이 비율은 법원 감정가를 기준으로 산출한 수치입니다. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가와 직접 비교한 결과는 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 321,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 179,760,000원 | 56% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 125,831,999원 | 39.2% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 88,082,399원 | 27.44% | 가정 시나리오 |
| 실질취득액 | 미확정 | 산정 불가 | 임차인 인수 여부 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 179,760,000원 가정)
현재 회차의 매각가를 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 반영하면 수협은행 근저당권 배당에 매각대금 대부분이 사용되며, 후순위 채권에는 미배당이 발생하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,316,640원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 2. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 공동담보의 실제 채권액·배당관계와 확정 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
신청채권자인 유케이제십차유동화전문 유한회사의 청구액은 2,467,738,147원입니다. 배당 시나리오에는 신청채권자의 별도 배당액이 0원으로 표시되어 있지만, 등기상 신청채권자는 수협은행으로부터 양수한 채권자입니다. 따라서 수협은행 근저당권에 대한 예상배당과 채권양도 관계를 대조하지 않고 신청채권자에게 실제 배당이 전혀 없다고 결론 내리거나 같은 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 179,760,000원 | 176,443,360원 | 3,410,929,001원 | 모델상 0원* |
| 3회 유찰 시 | 125,831,999원 | 123,270,351원 | 3,464,102,010원 | 모델상 0원* |
| 4회 유찰 시 | 88,082,399원 | 86,096,916원 | 3,501,275,445원 | 모델상 0원* |
* 매수인 인수 0원은 배당 시뮬레이션의 가정값이며 임차관계 확인을 거친 확정 금액이 아닙니다. 추가 유찰 가격 역시 가정 시나리오로, 실제 매각가격이나 진행 여부가 확정된 것은 아닙니다.
회차가 진행되어 최저가격이 낮아지면 배당 가능한 매각대금도 줄어듭니다. 반면 대상 호실에 대항력 있는 임차인이 있고 보증금 일부가 매수인에게 승계된다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득액은 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 시나리오 역시 실제 인수액과 최근 거래가격을 확인한 후 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번 출구 서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 간선도로가 통과하고 있고, 단지 북동측은 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 25층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·소화전설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 및 주차타워를 갖추고 있습니다.
- 용도. 매각물건명세서와 감정평가 이용상태 모두 오피스텔로 기재되어 있습니다. 아파트 시세나 주거용 아파트의 일반적인 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 지하철역 인근 상업지역이라는 입지 특성은 확인되지만, 동일 건물 오피스텔의 실제 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1202호 임차인 특정. 현황조사의 임차인별 실제 점유 호실을 대조하고, 호실이 표시되지 않은 임차인이 대상 물건을 점유하는지 확인해야 합니다.
- 대항력·보증금 승계. 전입일 미상 임차인의 주민등록, 실제 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 및 보증금 내역을 확인해야 합니다. 특히 매수인에게 승계될 미배당 보증금이 있는지 검토해야 합니다.
- 중복 명의 확인. 심성목과 SIM SEONG MUK이 동일인인지 확인해야 합니다. 별도 임차인이라는 근거 없이 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 공동담보·채권양도. 수협은행 공동담보목록 제2022-725호, 중문오션클라우드입주자회의 공동담보목록 제2023-427호 및 유케이제십차유동화전문 유한회사의 채권양도 관계를 확인해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 광주광역시 동구 압류와 국의 압류가 기재되어 있으므로 실제 조세채권과 배당순위, 매수인에게 별도로 문제 될 사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 로머스파크의 동일·유사 면적 오피스텔에 대한 최근 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 임대차관계를 확인한 뒤 인도 및 명도 문제를 검토해야 합니다. 미납 관리비가 있는 경우 그 내역과 매수인 부담 범위도 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 2026.09.29 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 56%가 곧 시세의 56%는 아니다”
광주지방법원 2025타경1816 로머스파크 1202호는 감정가 321,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 179,760,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 수협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차관계와 실제 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
특히 호실이 특정되지 않은 임차 기록과 전입일 미상 임차인이 존재하며, 다른 호실의 임차인 기록까지 함께 나타나 있어 대상 물건의 실제 점유자를 구분해야 합니다. 채권 미배당액 3,410,929,001원은 매수인 부담액이 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 별도로 확인된다면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
결론적으로 등기상 후순위 소멸 구조는 확인되나 임차인·실질취득액·최근 시세의 검증이 남아 있습니다. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없으며, 대상 호실의 임차관계를 확정한 후 최저가와 실제 인수액을 합산한 취득원가를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
