181,440,000원
광주지방법원 2025타경1816. 금남로4가 로머스파크주건축물 13층 1302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사천마종합건설로, 2022.07.22 매매를 원인으로 2022.08.04 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 343,760,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2022-725호에 연결돼 있으므로 채권최고액 전체를 1302호 한 호실의 단독 채무로 해석할 수는 없습니다.
현재 최저매각가는 181,440,000원으로 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 ‘감정가 대비 할인율’과 ‘시세 대비 할인율’은 전혀 다른 개념입니다. 이 사건에서는 가격 판단을 감정가와 유찰 회차까지만 사용하고, 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 싸거나 투자 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 25층 · 대상호 13층 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 343,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 181,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문 유한회사(양도 전: 수협은행) / 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중문오션클라우드입주자회의의 근저당권, 주식회사 대호스토퍼·주식회사한덕건설산업의 가압류, 현재 임의경매개시결정, 국의 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 앞서 존재했던 2023년 강제경매·가압류와 임의경매, 2024년 동구 압류도 각각 취하·해제· 취소기각결정 등으로 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 미상 신고가 핵심 변수
현황조사 등에 나타난 점유 신고는 8건입니다. 이 중 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하는 신고가 5건이고, 전입일이 말소기준 2022.08.04보다 뒤인 신고 3건은 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 870,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 미상 | 3,000,000원 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 미상 | 2,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 미상 | 2023.12.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 미상 | 5,000,000원 / 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 2024.06.10 | 3,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 2022.09.19 | 10,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이 표에서 가장 중요한 것은 보증금 합계가 아니라 1302호 귀속 여부입니다. 1016호·1203호· 1204호로 명시된 신고는 대상호와 동일하게 취급할 수 없고, 반대로 부분이 특정되지 않은 신고도 1302호 점유라고 단정할 수 없습니다. 특히 부분이 특정되지 않으면서 전입일도 미상인 정광준·심성목·정찬양 신고는 대상호와의 관계를 원문에서 확인하기 전까지 인수 위험을 열어둬야 합니다. 정찬양 신고는 매각물건명세서에도 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,340,160원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 178,099,840원 |
| 2. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 181,440,000원 가정 시 집행비용 3,340,160원을 제외한 178,099,840원이 수협은행 근저당에 배당되고 이후 채권에는 배당 재원이 남지 않는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 3,587,372,361원 중 채권자 배당액은 178,099,840원, 미배당액은 3,409,272,521원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층·지상 25층 규모입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번 출구 서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 도로·토지. 단지는 북동측 왕복 6차선 아스콘 포장도로에 접하고, 토지는 업무시설 부지로 이용됩니다. 토지면적은 2,108.3㎡, 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하고, 대로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1302호 실제 점유자부터 특정. 현황조사 신고 8건을 그대로 한 호실의 임차인으로 합산하지 말고, 1016호·1203호·1204호 등 타 호실 표기와 부분 미상 신고를 분리해 대상호 점유자를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 신고 확인. 정광준·심성목·정찬양처럼 부분과 전입일이 확정되지 않은 신고는 대항력 여부를 미상으로 두고 전입세대·현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 정찬양 신고 확인. 현황조사뿐 아니라 매각물건명세서에도 나타나는 신고이므로 1302호와의 관계, 전입일, 보증금·배당요구 관계를 입찰 전 확인하는 것이 핵심입니다.
- 56% 할인율을 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가는 감정가 대비 56%이지만, 응찰가 상한은 실제 거래 가능한 가격과 점유 리스크를 함께 반영해 별도로 정해야 합니다.
- 배당표의 인수 0원은 조건부. 등기상 권리만 반영한 배당 시뮬레이션과 실제 임차인 대항력 판정은 별개입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 1302호의 실제 점유다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2022.08.04 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인·점유 조사입니다. 부분이 특정되지 않은 신고와 전입일 미상 신고가 남아 있어, 현재 배당표의 ‘인수 0원’을 매수인의 최종 인수액으로 확정하기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 181,440,000원, 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 되지 않습니다. 등기상 후순위 소멸은 합격, 점유·대항력은 확인 필요, 가격 메리트는 보류. 이 물건은 1302호 실제 점유자와 전입관계를 확정한 뒤에야 실질취득비용과 입찰가를 계산할 수 있는 유형입니다.
