181,440,000원
광주지방법원 2025타경1816. 대상은 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 13층1302호로, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 181,440,000원으로 감정가 324,000,000원의 56%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 점유·임차관계 확인입니다.
등기부상 말소기준은 2022.08.04 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,676,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 뒤의 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 대호스토퍼 가압류, 한덕건설산업 가압류, 제주세무서 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에 잡힌 점유자·임차인의 전입 시점이 일부 확인되지 않아, 등기상 권리 소멸과 임차인 인수 위험은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 343,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 181,440,000원 (2회 유찰 · 56%) |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 별도 확인
말소기준인 수협은행 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 특히 2023.05.18 중문오션클라우드입주자회의 근저당권 800,000,000원, 2025.01.20 대호스토퍼 가압류 16,610,000원, 2025.05.01 한덕건설산업 가압류 94,762,361원, 2026.01.07 국세 압류가 모두 후순위입니다. 과거 강제경매·임의경매와 일부 가압류·압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인이 필요한 8건
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 세 건은 모두 말소기준일 2022.08.04보다 늦습니다. 따라서 SIM SEONG MUK(2023.12.20), 배현지(2024.06.10), 케이컬쳐 주식회사·이창훈(2022.09.19)은 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전입일이 없는 다섯 건은 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 특히 일부 점유부분은 1016호·1203호·1204호로 특정되어 있어 대상 1302호와 직접 일치하지 않지만, 점유부분이 특정되지 않은 인원도 있어 1302호의 실제 점유관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 181,440,000원은 감정가 324,000,000원의 56%이고, 직전 소유권이전 거래가액 343,760,000원보다도 낮습니다. 다만 이 거래가액은 2022.08.04 소유권이전 당시 금액일 뿐, 현재 시장의 동일 오피스텔 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
최근 동일 물건군의 실거래 자료가 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율은 판단을 보류해야 합니다. 특히 오피스텔은 임대수익·공실·관리비·상업지 수요 변화에 따라 가격 편차가 커질 수 있어, 감정가 대비 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,340,160원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 178,099,840원 |
| 3. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정에서는 채권자 총 청구액 3,587,372,361원 중 178,099,840원만 배당되고, 미배당액은 3,409,272,521원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 대항력 미상 점유자가 존재하므로 최종 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 이용상태. 대상 건물은 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하고 북동측 왕복6차선 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 4,312,000원/㎡이며 토지면적은 2,108.3㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1302호 실제 점유자 특정. 현황조사 기재자 중 점유부분이 미상인 인원이 있어 대상 호실의 실점유자를 우선 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 5건 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양의 전입일과 실제 점유 호실을 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금이 있는 임차관계라도 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당·인수 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 56%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·공실 확인. 오피스텔은 임대수익성과 관리비가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납관리비와 실제 임대상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘누가 점유하는지’가 먼저다
이 사건은 감정가 324,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 181,440,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 자료만으로는 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 현황조사상 임차관계 8건 가운데 5건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조이고 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대항력 미상 임차관계가 해소되지 않은 상태에서 ‘인수 0원’을 확정값으로 받아들이는 것은 위험합니다. 이 물건의 핵심은 56%라는 낙찰가율이 아니라, 1302호 실제 점유자와 전입·보증금 관계를 끝까지 확인해 실질취득비용을 확정하는 데 있습니다.
