광주지방법원 2025타경1816. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 16층 1615호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사천마종합건설이고, 2022.08.04 거래가액 333,590,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.05.18 중문오션클라우드입주자회의 근저당 800,000,000원, 2025.01.20 주식회사 대호스토퍼 가압류 16,610,000원, 2025.05.01 주식회사한덕건설산업 가압류 94,762,361원, 2026.01.07 국 압류 등이 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 자체보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층1615호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 |
| 소유권 취득 | 2022.08.04 · 거래가액 333,590,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2021년 신탁등기와 2023년·2024년의 일부 경매·압류 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — ‘대항력 가능·미상’ 구분이 핵심
현황조사에는 총 8명의 임차·점유 관련 인원이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없어 중복 보증기관 신고로 볼 자료는 없습니다. 다만 일부는 1016호·1203호·1204호 등 다른 호수가 함께 표시돼 있어, 1615호와의 실제 관련 범위는 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 표시 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
SIM SEONG MUK의 전입일 2023.12.20, 배현지의 2024.06.10, 케이컬쳐 주식회사,이창훈의 2022.09.19는 모두 말소기준일 2022.08.04보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 시세 메리트는 판정 보류
감정가는 320,000,000원, 현재 최저매각가는 179,200,000원으로 감정가의 56%입니다. 2회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 동일·유사 오피스텔 실거래 자료가 없어 이 금액을 곧바로 “시세보다 싸다”고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 175,891,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,587,372,361원 중 예상 배당액은 175,891,200원이며, 미배당액은 3,411,481,161원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차의 매각가 179,200,000원에서는 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 1순위 수협은행 근저당권에 배당되고, 뒤의 근저당·가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가 125,439,999원, 4회 유찰 시 87,807,999원으로 낮아지며 채권자 미배당액은 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근이며 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상25층 건물로, 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 4,312,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1615호 실제 점유자 특정. 현황조사에 다른 호수 표기가 함께 있어 현재 1615호를 실제 점유하는 사람이 누구인지 원본 조사서에서 우선 특정해야 합니다.
- 전입일 미상 임차인 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 말소기준일 이전 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부를 판정할 자료가 없어 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 기록을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 체납·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 임차관계 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
그러나 결론을 좌우하는 것은 임차관계의 불확실성입니다. 현황조사에는 8명의 관련 인원이 기재돼 있고, 그중 다수는 전입신고일을 알 수 없어 대항력 여부가 열려 있습니다. 게다가 일부는 1016호·1203호·1204호 등 다른 호수 표시가 있어 1615호와의 실제 관련성부터 정리해야 합니다. 감정가 320,000,000원에서 179,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 등기상 말소 구조는 양호하지만, 임차 확인과 시세 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
