광주지방법원 2025타경1816. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 16층 1615호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사천마종합건설이며, 2022.08.04. 소유권을 거래가액 333,590,000원에 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤로 2023.05.18. 중문오션클라우드입주자회의 근저당 800,000,000원, 2025.01.20. 주식회사 대호스토퍼 가압류 16,610,000원, 2025.05.01. 주식회사한덕건설산업 가압류 94,762,361원, 2026.01.07. 국의 압류가 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 경매개시결정은 2025.04.18. 접수됐고, 채권자는 유케이제십차유동화전문 유한회사이며 양도 전 채권자는 수협은행으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 16층 1615호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.08.04. 소유권이전 · 거래가액 333,590,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 179,200,000원 · 2회 유찰 · 감정가 56% |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 말소기준 뒤
말소기준은 2022.08.04. 수협은행 근저당권입니다. 2023.05.18. 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당과 2025년 이후 가압류·압류, 2025.04.18. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 수협은행 근저당과 후순위 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액 전체를 1615호 한 호실의 독립 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 — 5건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 표기 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 표기 없음 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심성목 | 표기 없음 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| SIM SEONG MUK | 표기 없음 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬양 | 표기 없음 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 표기 없음 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
SIM SEONG MUK의 2023.12.20. 전입, 배현지의 2024.06.10. 전입, 케이컬쳐 주식회사,이창훈의 2022.09.19. 전입은 모두 말소기준일 2022.08.04. 이후여서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 기록은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 175,891,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 179,200,000원 가정 시 집행비용 3,308,800원과 선순위 수협은행 근저당에 175,891,200원이 배당돼 매각대금이 소진되는 모형입니다. 총 채권액 3,587,372,361원 중 175,891,200원이 배당되고 미배당은 3,411,481,161원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 3,411,481,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 125,439,999원 | 122,883,839원 | 3,464,488,522원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 87,807,999원 | 85,827,455원 | 3,501,544,906원 | 0원 |
배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 하지만 이는 임차관계가 확정되지 않은 상태의 배당모형과 구분해서 읽어야 합니다. 낙찰가가 더 낮아져도 전입일 미상 점유자 중 실제 선순위 대항력 임차인이 확인되면 미배당 보증금이 별도 인수위험으로 남을 수 있으므로, 단순히 유찰가만 따라 내려가며 안전성이 높아지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근이며 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상25층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1615호 점유자 특정. 현황조사 기록 중 다른 호수 표기가 섞여 있으므로 실제 1615호 점유자가 누구인지 먼저 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 5건 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 특히 보증금이 기재된 점유자라도 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 2,676,000,000원과 중문오션클라우드입주자회의 800,000,000원 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
- 유찰가만으로 가격판단 금지. 2회 유찰·감정가 56%라는 숫자보다 실제 임차관계와 현장 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 전입·점유관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실제 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 사건의 등기부 구조 자체는 단순합니다. 2022.08.04. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 대항력 가능·미상 5건이 남아 있고, 일부 기록은 다른 호수를 명시하고 있어 1615호와의 연결관계부터 정리해야 합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 56%라서 싼 오피스텔”로 먼저 볼 사건이 아니라, “1615호의 실제 점유·전입관계를 확인하면 비로소 실질취득비용을 확정할 수 있는 사건”으로 보는 편이 정확합니다. 권리확인 전 단계에서 최저가 179,200,000원만을 기준으로 가격 메리트를 단정하는 것은 이 사건의 핵심 위험을 놓치는 판단입니다.
