181,440,000원
3,409,272,521원
광주지방법원 2025타경1816. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 로머스파크주건축물 13층 1303호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사천마종합건설로, 2022.07.22 매매를 원인으로 2022.08.04 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 343,760,000원입니다.
같은 날 수협은행의 채권최고액 2,676,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중문오션클라우드입주자회의의 근저당권과 가압류 등이 설정됐고, 유케이제십차유동화전문 유한회사(양도 전: 수협은행)의 신청으로 이 사건 임의경매가 개시됐습니다.
현재 최저매각가격은 감정가의 56%입니다. 다만 담보권은 공동담보로 설정되어 있으며, 등기부에 표시된 채권최고액을 이 호실 하나의 확정 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 공동담보 배당관계와 본건 임차관계를 분리해서 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층 1303호 도로명주소: 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 25층 · 본건 13층 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 (2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 343,760,000원) |
| 감정가 | 324,000,000원 |
| 최저매각가 | 181,440,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 경매신청채권자 | 유케이제십차유동화전문 유한회사 (양도 전: 수협은행) |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
특히 경매신청채권자는 수협은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 표시되어 있습니다. 예상배당에서는 수협은행 근저당에 배당액이 배정되어 있으면서 신청채권자의 개별 수령액은 0원으로 표시되어 있습니다. 양도채권과 원 근저당권의 귀속 관계를 확인하기 전에는 이를 서로 별개의 채권으로 확정하거나 신청채권자가 실제로 배당받지 못한다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 1303호 특정이 핵심
현황조사에는 여러 임차·점유관계가 기재되어 있습니다. 그러나 일부는 1016호·1203호·1204호로 명시되어 있어 1303호의 임차인이라고 볼 수 없고, 나머지는 점유 호수가 특정되지 않았습니다.
따라서 다음 표는 확인된 조사 내역을 구분한 것이며, 기재된 보증금을 모두 본건 1303호의 인수액으로 합산하지 않습니다. 심성목과 SIM SEONG MUK의 동일인 여부도 확정되지 않아 실제 임차인 수를 단정하지 않습니다.
| 임차·점유자 | 호수 / 관계 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 호수 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 가능·미상 전입일 미상 |
미상 | 미확정 |
| 서정민 | 1016호 · 다른 호수 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 가능·미상 전입일 미상 |
미상 | 본건 관련성 미확인 |
| 심성목 | 호수 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 전입일 미상 |
미상 | 미확정 |
| SIM SEONG MUK | 호수 미상 · 동일인 여부 미확인 | 미상 | 미상 | 없음 전입 2023.12.20 |
미상 | 보증금 확인 |
| 김지연 | 1203호 · 다른 호수 | 5,000,000원 | 880,000원 | 가능·미상 전입일 미상 |
미상 | 본건 관련성 미확인 |
| 배현지 | 1204호 · 다른 호수 | 3,000,000원 | 900,000원 | 없음 전입 2024.06.10 |
미상 | 본건 관련성 미확인 |
| 정찬양 | 호수 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 전입일 미상 |
미상 | 미확정 |
| 케이컬쳐 주식회사, 이창훈 | 호수 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 전입 2022.09.19 |
미상 | 본건 관련성 확인 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일에 따른 조사상 판정입니다. 전입일 미상인 점유자는 대항력 유무를 확정하지 않았으며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제를 확정하지 않습니다. 다른 호수에 기재된 보증금은 본건 인수액으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다
감정가 324,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가격은 181,440,000원입니다. 감정가 대비 56% 수준이라는 점은 명확합니다.
하지만 주변 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 가격 가점을 부여하지 않습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 324,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 181,440,000원 | 56% | 3,409,272,521원 |
| 3회 유찰 시 | 127,007,999원 | 39.2% | 3,462,942,474원 |
| 4회 유찰 시 | 88,905,599원 | 27.44% | 3,500,467,063원 |
유찰 시나리오는 회차별 계산값으로, 실제 향후 매각가격이나 유찰 여부를 확정한 것이 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 추정 채권액이며 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,340,160원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 178,099,840원 |
| 2. 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,340,160원은 추정치입니다. 수협은행 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산상 배정액이며 실제 확정배당액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 있고, 공동담보 배당관계 및 채권양도 관계에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번 출구 서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있습니다. 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 25층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·소화전설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 및 주차타워가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 임차관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 1303호의 점유 형태와 임대차 계약을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 중심상업지역에 해당하며 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역· 전통상업보존구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 적용됩니다.
- 환금성. 지하철역 인근의 상업지역 오피스텔이라는 입지적 특성은 확인됩니다. 다만 매매 실거래 비교가격과 임대차 조건을 확인하지 못해 실제 환금성이나 적정 매각가격을 확정적으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 1303호 임차인 특정. 현황조사상 호수가 미기재된 점유자들이 실제로 어느 호실을 사용하는지 확인해야 합니다. 다른 호수의 임차인을 1303호 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 주의합니다.
- 대항력 확인. 전입일 미상의 점유자는 대항력 가능·미상으로 취급하고, 실제 본건 점유 여부와 대항요건 취득 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 본건 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 미배당액을 확인한 후 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 중복 임차인 확인. 심성목과 SIM SEONG MUK의 동일인 여부를 확인하고, 동일한 보증금을 중복 계산하지 않도록 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행과 중문오션클라우드입주자회의의 공동담보목록 및 다른 담보물의 처분·배당 상황을 대조해야 합니다.
- 채권양도 확인. 수협은행에서 유케이제십차유동화전문 유한회사로의 채권양도 관계와 예상배당표의 채권자별 배당 귀속을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국의 압류가 존재하므로 조세채권의 배당 우선순위와 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격과 거래 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자, 임대차계약, 사용 상태와 인도 가능 여부를 확인하고 명도에 필요한 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 낙찰가보다 중요한 것은 실질취득액”
이 사건은 감정가 324,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 181,440,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
하지만 1303호의 실제 임차·점유관계가 확정되지 않았고, 전입일 미상의 점유자에 대한 대항력 판단도 완료되지 않았습니다. 배당모형의 인수 0원을 그대로 확정된 법적 결론으로 받아들여서는 안 됩니다.
또한 현재 가격이 감정가의 56%라는 사실만으로 실제 시세 대비 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되어야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
결론적으로, 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만 임차관계와 가격 검증은 미완료 상태입니다. 현재의 핵심 과제는 1303호 점유자 특정, 대항력·보증금 확인, 공동담보 관계 검토 및 최근 실거래를 통한 적정가격 산정입니다. 이 과정을 거쳐 실질취득액이 확정된 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
