광주지방법원 2025타경1816. 광주광역시 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 13층 1303호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사천마종합건설이고, 2022.08.04 거래가액 343,760,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 2,676,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 대호스토퍼·한덕건설산업 가압류, 국 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
가격은 감정가 324,000,000원에서 두 차례 유찰돼 181,440,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 감정가의 56%이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 현황조사상 임차인 기록이 여러 건이고, 일부는 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 매각물건명세서와 전입세대·점유관계를 대조해 실제 1303호에 해당하는 임차인이 누구인지 먼저 가려내야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 (2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 343,760,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 181,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 사건 청구액 | 2,467,738,147원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 2023.05.18 중문오션클라우드입주자회의 근저당권 800,000,000원, 2025.01.20 주식회사 대호스토퍼 가압류 16,610,000원, 2025.05.01 주식회사한덕건설산업 가압류 94,762,361원, 2026.01.07 국 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기권리 구조만 보면 매각으로 정리되는 형태입니다.
② 임차인 분석 — 1303호 관련성부터 확인
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 미상 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 미상 | 5,000,000원 | 880,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 2024.06.10 | 3,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 2022.09.19 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 56%
감정가 324,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 181,440,000원입니다. 감정가 대비 56% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 127,007,999원(감정가 39%), 4회 유찰 시 88,905,599원(감정가 27%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,340,160원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 178,099,840원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 181,440,000원 가정 시 집행비용 3,340,160원을 제외한 178,099,840원이 수협은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 3,587,372,361원 대비 미배당액은 3,409,272,521원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 실제 임차인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상25층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구 · 중점경관관리구역 · 전통상업보존구역이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1303호 임차관계 특정. 임차인 기록 가운데 다른 호수로 명시된 항목과 점유부분 미상 항목을 분리해 실제 본건 점유자를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 5건 확인. 정광준·서정민·심성목·김지연·정찬양은 대항력 가능·미상 상태이므로 전입신고일과 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차인 기록의 배당요구 및 확정일자가 확인되지 않은 항목은 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
- 등기부 원본 재확인. 수협은행 근저당 2022.08.04가 말소기준인지, 후순위 권리와 현재 경매개시결정의 상태를 최종 등기부에서 대조해야 합니다.
- 가격과 임차위험을 분리. 2회 유찰·56%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 임차인 인수 가능성이 해소된 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인보다 임차인 특정이 먼저”
이 사건은 등기권리만 보면 비교적 구조가 명확합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가도 감정가 324,000,000원에서 181,440,000원까지 내려와 감정가의 56% 수준입니다.
그러나 권리분석의 결론을 ‘인수 0원·안전’으로 끝내기에는 임차인 기록이 남아 있습니다. 특히 전입일 미상 5건은 대항력 가능·미상이며, 일부 기록은 1016호·1203호·1204호로 본건 1303호와 다른 호수이고 일부는 점유부분 자체가 특정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 56%라는 할인율이 아니라, 실제 1303호 임차인을 정확히 특정해 인수위험을 제거하는 것입니다. 그 확인 전까지는 가격 메리트도 보수적으로 봐야 합니다.
