광주지방법원 2025타경1816. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 10층 1016호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사천마종합건설이며, 2022.08.04 소유권을 거래가액 323,540,000원에 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 중문오션클라우드입주자회의 근저당권, 대호스토퍼·한덕건설산업 가압류, 광주광역시 동구 및 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 조사자료 전체에는 8건의 임차·점유 관계가 나타나고, 그중 1016호로 직접 특정된 서정민의 전입일과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 10층 1016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 |
| 취득 | 2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 179,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,676,000,000원이고 공동담보목록 제2022-725호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 800,000,000원 근저당권과 현재 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 매수인이 인수하는 후순위 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 조사 — 1016호 특정 여부를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 호실 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미특정 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 심성목 | 미특정 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SIM SEONG MUK | 미특정 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬양 | 미특정 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미특정 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사목록 전체 8건 중 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 관계는 5건입니다. 반면 SIM SEONG MUK(2023.12.20), 배현지(2024.06.10), 케이컬쳐 주식회사·이창훈(2022.09.19)은 모두 말소기준일 2022.08.04 이후 전입으로 조사돼 대항력이 없습니다. 다만 1203호·1204호는 본건 1016호와 다른 호실이고, 호실이 특정되지 않은 조사관계도 있으므로 다른 호실의 보증금을 본건 인수금액에 단순 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 최근 시세 비교는 불가능
감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 179,760,000원으로 정확히 감정가의 56%입니다. 소유권이전 당시 등기된 2022.07.22 거래가액은 323,540,000원으로, 감정가와 비슷한 수준입니다.
그러나 이 2022년 거래만으로 2026년 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없으므로 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 오피스텔은 임대수익과 환금성이 가격에 직접 영향을 주므로, 최근 동일·유사 호실 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,316,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 176,443,360원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않는 구조입니다. 총 채권액 3,587,372,361원 대비 미배당액은 3,410,929,001원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보 및 실제 채권관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 179,760,000원 | 176,443,360원 | 3,410,929,001원 |
| 3회 유찰 시 (39.2%) | 125,831,999원 | 123,270,351원 | 3,464,102,010원 |
| 4회 유찰 시 (27.44%) | 88,082,399원 | 86,096,916원 | 3,501,275,445원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근. 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 25층 건물이며 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스·개별난방·지하주차장·주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복 6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하며 대로2류에 접합니다.
- 공시지가. 4,312,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1016호 전입일 확인. 서정민의 전입신고일·점유개시일을 확인해 2022.08.04 말소기준보다 앞서는지부터 확정해야 합니다.
- 보증금 승계 여부. 1016호 임차인이 대항력을 갖는다면 배당요구·확정일자·배당가능액까지 연결해 미배당 보증금 인수 여부를 계산해야 합니다.
- 다른 호실 자료 혼동 금지. 1203호·1204호 등 다른 호실 임차보증금을 1016호 인수액에 합산하면 안 됩니다. 호실 미특정 조사관계는 현황조사 원문과 대조가 필요합니다.
- 최근 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 최근 12개월 오피스텔 실거래와 현재 임대수익을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록이 기재돼 있어 실제 채권잔액과 다른 담보물의 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 등 매각대금 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 서류의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 봐야 할 것은 1016호 점유자다
이 사건은 표면적으로는 단순합니다. 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가는 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 아직 ‘인수 0원’으로 확정할 단계가 아닙니다. 1016호로 특정된 서정민의 전입일이 확인되지 않아 대항력과 보증금 승계 여부가 열려 있기 때문입니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 179,760,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ① 1016호 임차인의 전입·배당관계 확정, ② 최근 오피스텔 시세 확인입니다. 이 두 가지가 확인되기 전에는 낮아진 최저가만으로 가격 매력을 평가하기 어렵습니다.
