광주지방법원 2025타경1816. 금남로4가역 1번출구 서측 인근의 로머스파크주건축물 10층 1016호로, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사천마종합건설로 2022.08.04 거래가액 323,540,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 주식회사 대호스토퍼·주식회사한덕건설산업의 가압류, 동구와 국의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 점유·임대관계가 나타나며, 전입신고일이 확인되지 않은 임차관계는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 10층1016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 (2022.08.04 소유권이전 · 거래가액 323,540,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 179,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 말소기준 | 2022.08.04 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준은 2022.08.04 수협은행 근저당권입니다. 이후의 을구 2번 근저당권, 갑구 17번·19번 가압류, 갑구 20번·21번 압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매·임의경매, 현대개발주식회사·유진기업주식회사 가압류 및 동구 압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 1016호 확인이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미상 | 5,000,000원 | 870,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미상 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.12.20 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 2024.06.10 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미상 | 5,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미상 | 10,000,000원 | 300,000원 | 2022.09.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이 가운데 대상 호실이 명시된 것은 서정민 · 1016호입니다. 보증금 3,000,000원, 월세 1,100,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 1016호 입찰에서는 서정민의 주민등록·사업자등록 여부, 전입 또는 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
SIM SEONG MUK은 2023.12.20, 배현지는 2024.06.10, 케이컬쳐 주식회사,이창훈은 2022.09.19로 모두 2022.08.04 말소기준 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 정광준·심성목·김지연·정찬양은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 179,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,316,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 179,760,000원 가정 시 집행비용 3,316,640원을 제외한 176,443,360원이 수협은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미회수액은 3,410,929,001원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당액 | 미회수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 179,760,000원 | 56% | 176,443,360원 | 3,410,929,001원 |
| 3회 유찰 시 | 125,831,999원 | 39% | 123,270,351원 | 3,464,102,010원 |
| 4회 유찰 시 | 88,082,399원 | 27% | 86,096,916원 | 3,501,275,445원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 179,760,000원 → 125,831,999원 → 88,082,399원으로 낮아지지만, 이 표는 채권자 배당 관점의 시뮬레이션입니다. 현재처럼 대상 호실 임차인의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 실질취득비용까지 함께 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근으로 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상25층이며 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 북동측 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 적용됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1016호 임차관계 원본 확인. 서정민의 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유자 중복·호실 구분 확인. 현황조사에는 1016호 외 다른 호실과 호실 미상 임차관계도 함께 나타납니다. 대상 호실에 실제로 관계되는 점유자 범위를 구분해야 합니다.
- 대항력 미상자는 단정 금지. 전입신고일이 없는 정광준·심성목·김지연·정찬양은 대항력 가능·미상으로 보고 추가 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 임차관계가 먼저”
이 물건은 등기부만 보면 비교적 명료합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 1016호 임차인으로 명시된 서정민의 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다.
현재 최저가 179,760,000원은 감정가 321,000,000원의 56%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계가 미완성인 오피스텔. 이 사건은 할인율보다 먼저 1016호의 실제 점유·전입·확정일자·배당요구를 확정해야 하는 물건입니다.
