광주지방법원 2025타경1816. 대상은 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 12층 1204호이고, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사천마종합건설로, 2022.07.22. 매매를 원인으로 2022.08.04. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 343,760,000원입니다. 같은 날 수협은행 명의 채권최고액 2,676,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 권리분석의 말소기준입니다.
그 뒤 중문오션클라우드입주자회의의 근저당, 대호스토퍼와 한덕건설산업의 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 이번 임의경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부만 보면 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 다만 등기부와 별개로 임차관계는 반드시 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층 1204호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 · 2022.07.22. 매매 · 거래가액 343,760,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 179,760,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 56% |
| 청구금액 | 2,467,738,147원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.04. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,676,000,000원이고 채무자는 주식회사천마종합건설입니다. 2023.05.18. 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당권 800,000,000원과 2025년 이후 가압류·압류, 2025.04.18. 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다. 앞서 있었던 신탁등기와 과거 경매·가압류·압류는 등기부상 이미 말소되거나 취하·해제된 상태입니다.
② 임차관계 — 1204호는 후순위, 나머지는 범위 확인 필요
현황조사에는 여러 점유·임차관계가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 배현지는 대상 호수와 동일한 1204호로 특정돼 있고, 전입일은 2024.06.10.으로 말소기준일인 2022.08.04.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 호수가 특정되지 않은 일부 기재는 전입신고일도 확인되지 않아 대상 1204호와의 관련성과 대항력 여부를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
| 이름 | 기재 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광준 | 미특정 | 5,000,000원 | 870,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 3,000,000원 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 미특정 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 알수없음 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 5,000,000원 | 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배현지 | 1204호 | 3,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 미특정 | 5,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 미특정 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 메리트는 아직 확인 불가
감정가는 321,000,000원, 현재 최저매각가는 179,760,000원으로 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 125,831,999원, 4회 유찰 시 88,082,399원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론낼 수 없습니다. 현재 179,760,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,316,640원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 3,587,372,361원, 총 배당액은 176,443,360원, 미배당 부족액은 3,410,929,001원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근에 위치하며 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상25층 건물이며 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,312,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1204호 임차인 특정. 매각물건명세서상 1204호 배현지의 전입일 2024.06.10.과 보증금 3,000,000원·월차임 900,000원을 원본으로 재확인하세요.
- 미특정 점유자 구분. 정광준·심성목·정찬양 등 호수가 특정되지 않은 현황조사 기재자가 실제 1204호와 관계있는지 확인해야 합니다.
- 대항력 미상은 보수적으로. 전입일이 확인되지 않는 점유자는 ‘대항력 없음’으로 단정하지 말고 전입세대 열람과 원본 조사로 선후관계를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 거래가를 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2022-725호, 중문오션클라우드입주자회의 근저당은 공동담보목록 제2023-427호가 기재돼 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘1204호 임차관계’를 확정할 사건
현재 최저가는 179,760,000원으로 감정가 321,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 등기부에서는 2022.08.04. 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당모형상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 대상 1204호로 특정된 배현지는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 현황조사에는 호수가 특정되지 않은 점유자와 다른 호수 임차관계가 함께 기재돼 있습니다. 이들을 1204호 임차인으로 섣불리 합산해서도 안 되고, 반대로 무관하다고 단정해서도 안 됩니다. 또한 비교 실거래가가 없어 179,760,000원이 시장가격보다 싼지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 결론은 등기부는 비교적 명확하지만, 임차 범위와 시세 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 사건입니다.
