광주지방법원 2025타경1816. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 12층 1204호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사천마종합건설로, 2022년 7월 22일 매매를 원인으로 거래가액 343,760,000원에 취득했고 2022년 8월 4일 소유권이전 등기와 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,676,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 179,760,000원으로 감정가 321,000,000원의 56%입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 가격과 직접 대조할 수 있는 수치가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 가격 판단의 중심은 권리관계와 점유관계를 정리한 뒤 실제 현장 시세를 별도로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 12층 1204호 · 도로명 광주광역시 동구 금남로 202 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하4층·지상25층 건물 내 12층 1204호 |
| 소유자 | 주식회사천마종합건설 (2022.07.22 매매 · 거래가액 343,760,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 179,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문 유한회사(양도전: 수협은행) / 2,467,738,147원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.04 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 2,676,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구 · 전통상업보존구역 · 중점경관관리구역 |
① 권리 흐름 — 2022.08.04 수협 근저당이 기준
말소기준인 수협은행 근저당권보다 뒤에 설정된 중문오션클라우드입주자회의 근저당, 주식회사 대호스토퍼·주식회사한덕건설산업의 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년과 2024년에 있었던 이전 경매개시결정·가압류·압류 일부는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 1204호 특정 임차인은 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에서 1204호로 직접 특정된 임차인은 배현지 1명입니다. 보증금 3,000,000원, 월차임 900,000원이며 전입일은 2024.06.10으로 말소기준일 2022.08.04보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배현지 | 1204호 | 2024.06.10 | 3,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서정민 | 1016호 | 미상 | 3,000,000원 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지연 | 1203호 | 미상 | 5,000,000원 / 880,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정광준 | 호수 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 870,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심성목 | 호수 미상 | 미상 | 2,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SIM SEONG MUK | 호수 미상 | 2023.12.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬양 | 호수 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이컬쳐 주식회사,이창훈 | 호수 미상 | 2022.09.19 | 10,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 179,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,316,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수협은행 | 2,676,000,000원 | 176,443,360원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중문오션클라우드입주자회의 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 대호스토퍼 | 16,610,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 주식회사한덕건설산업 | 94,762,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 3,587,372,361원 가운데 176,443,360원이 배당되고, 미배당액은 3,410,929,001원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 1번출구 서측 인근. 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대이며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있으며 간선도로가 통과합니다. 단지 북동측으로 왕복 6차선 도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역이며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1204호 점유자 재확인. 배현지는 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 실제 점유 상태와 명도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 호수 미상 점유자 확인. 전입일이 미상인 정광준·심성목·정찬양 등은 대항력 판정이 불가능합니다. 본건과 무관한지, 1204호와 관련되는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차인들의 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 금남로 일대 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 공용부분 부담도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 확인이 남는다
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2022.08.04 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1204호로 직접 특정된 배현지는 2024.06.10 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 다른 호수 또는 호수 미상의 점유자가 함께 나타나며, 일부는 전입일도 확인되지 않았습니다. 이들이 본건과 실제로 관련되는지 확인하는 과정이 남아 있습니다. 또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔더라도, 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유관계 확인과 실제 시세 검증이 입찰 전 핵심 과제입니다.
